ЖИЛКОНТОРА

Обязательно ли размещать в ГИС ЖКХ уведомление о проведении любого ОСС ❓

✅ Приказом Минстроя России от 7 февраля 2024 года № 79/пр внесены изменения в порядок размещения информации в системе, которые начнут действовать с 1 сентября 2024 года.

Обязательно ли размещать уведомление о проведении любого общего собрания собственников также в ГИС ЖКХ?

❗Согласно статье 45 ЖК РФ, на данный момент такая обязанность не предусмотрена. Размещение уведомления в системе обязательно только при проведении онлайн-собраний (согласно ч. 3 ст. 47.1 ЖК РФ).

Такая мера поможет предотвратить возможность проведения поддельных собраний, а отсутствие размещения уведомления в ГИС ЖКХ будет являться основанием для нелегитимности таких собраний.

🔔 Подписывайся на канал и делись полезным материалом с коллегами

Дайджест новостей ЖКХ: что произошло за неделю? 📆

1️⃣ Совет МКД
Депутаты Госдумы России направили письмо Марату Хуснуллину с просьбой отменить выплаты налогов с вознаграждений членов совета дома. Из-за требований, вступивших в силу с 1 января, число активистов в МКД, готовых заниматься вопросами дома, сокращается. Для исправления ситуации в Госдуме РФ разрабатывают несколько законопроектов, чтобы, например, признавать отношения с советом МКД трудовыми только по решению ОСС, приравнять активистов к самозанятым и предоставить им льготы по квартплате.

2️⃣ Совместная собственность СНТ
Президент России Владимир Путин подписал закон о продлении "дачной амнистии" для садоводческих товариществ до 1 марта 2031 года. Это означает, что собственники дачных участков имеют возможность в упрощенном порядке зарегистрировать права на объекты общего пользования товарищества в Росреестре путем подачи соответствующего заявления о кадастровом учете.

3️⃣ Долги и их взыскание
Мэрия Новосибирска вынуждает УО города предоставить списки должников за ЖКУ, чтобы передать эту информацию в военкоматы и помочь в наборе контрактников. Согласно закону, если должник соглашается на такие условия и уходит на СВО, исполнительное производство приостанавливается. Некоторые депутаты высказывают мнение о списании долгов за ЖКУ детей-сирот, которые проживали в детских домах или учебных заведениях.

Кроме того, читайте наши еженедельные посты:
📌 О последствиях аварий ЖКХ в 2024 году
📌 О будущем для старых лифтов в МКД
📌 О 100% голосовании собственников: когда это нужно?

🔔 Подписывайся на канал и делись важными новостями с коллегами

Старым лифтам остался всего год 😱

До 15 февраля 2025 года владельцы старых лифтов, которые были введены в эксплуатацию до 15 февраля 2013 года и отработали свой установленный срок службы, должны "привести в порядок" эти лифты в соответствие с требованиями технического регламента по безопасности лифтов (решение комиссии Таможенного союза от 18 октября 2011 года № 824).

Это необходимо для решения следующих вопросов:

📍 Соответствует ли старый лифт техническим требованиям?
📍 Какие меры необходимо принять, чтобы лифт соответствовал требованиям?
📍 Можно ли продолжать эксплуатацию лифта или лучше его заменить?

После истечения установленного срока, использование лифта по назначению без проведения оценки соответствия невозможно. Таким образом, добросовестные УК и ТСЖ должны будут добровольно приостановить эксплуатацию лифтов в МКД (ст. 9.1.1 КоАП РФ).

❗️Продолжение эксплуатации старого лифта в МКД без проведения обследования является показателем риска и может привести к полной проверке со стороны Ростехнадзора.

Аварии ЖКХ и что с ними будет дальше 🤔

В течение двух месяцев 2024 года в сфере жилищно-коммунального хозяйства произошло значительное количество аварий, что привело к принятию органами власти мер по предотвращению подобных ситуаций в будущем.

📌 Недавно состоялось заседание Совета Федерации, где ситуацию прокомментировал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Ирек Файзуллин. По словам спикера, возникшие повреждения были успешно устранены без серьезных последствий для граждан.

✅ Это удалось благодаря слаженной и компетентной работе специалистов, а также активной роли региональных властей. Однако министр отметил случаи нарушения инструкций, которые потребовали дополнительных ресурсов: временных, материальных и кадровых.

📄 Глава ЖКХ настаивает на необходимости разработки четкого плана действий, который будет выполняться специалистами и представителями власти на местах в случае аварий. Этот план должны составлять органы муниципалитета в каждом регионе, которые также будут отвечать за информирование Региональных служб общественного заказа и управляющих организаций.

❗Согласно высказыванию Файзуллина, власти начали рассматривать изменения требований к регламенту проведения внеплановых проверок в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, правительство разрабатывает перечень критериев, которые будут иметь значение при выездной проверке объектов водоснабжения и теплоснабжения.

🔔 Подписывайся на канал и делись полезным материалом с коллегами

При каких решениях нужно набрать 💯% голосов всех собственников МКД?

Вступая на общем собрании в диалог с вопросом о необходимости получения согласия всех собственников, стоит отметить, что по ЖК РФ такая ситуация наступает только в определенных случаях.

1️⃣ Одним из случаев, требующих 100% голосов, является ситуация, когда необходимо произвести реконструкцию многоквартирного дома и уменьшить его общее имущество.
В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, любое уменьшение общего имущества возможно только при согласии ВСЕХ собственников помещений в данном доме.

2️⃣ Кроме того, согласие всех собственников также требуется, когда реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. Это предусмотрено частью 2 ст. 40 ЖК РФ.

Но это еще не все.

3️⃣ В прошлом году к этим двум пунктам был добавлен третий. Согласно ч. 7.1 ст. 157.2 ЖК РФ, для изменения или расторжения прямых договоров с ресурсниками также требуется получение согласия всех собственников помещений в данном МКД. Это относится к договорам, содержащим положения о предоставлении КУ, а также договорам на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенным с ресурсоснабжающей организацией или региональным оператором.

Важно помнить о неотъемлемости подтверждения согласия каждого собственника во избежание возможных конфликтов и непредвиденных проблем.

🔔 Подписывайся на канал и делись полезным материалом с коллегами

В процессе обсуждения/голосования на ОСС собственники хотят поднять вопросы, не входящие в повестку дня. Можно ли? 📄

Казалось бы, что такого в том, чтобы обсудить насущные темы, ведь очень часто инициатор ОСС выносит на голосование лишь те вопросы, которые интересуют его, между тем другим собственникам хочется обсудить и дополнительные темы.

❗Оказывается, этого сделать нельзя.
Закон (ч.2 ст.46 ЖК РФ): “Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания”
Пояснение: Т.е. когда ОСС уже объявлено, уведомления разосланы (включающие повестку дня), изменить повестку невозможно.
✅ Решение: Если все-таки желаете изменить повестку, то необходимо повторно отправить уведомления за 10 дней до начала собрания.
Тем не менее, существуют способы, которые позволяют все-таки затронуть душещипательные вопросы, не включенные в повестку ОСС, о них мы расскажем в следующих постах.

🔔 Подписывайтесь и включайте уведомления, чтобы не пропустить актуальные новости сфере ЖКХ.

В 982 из 1092 российских городов случаются подтопления, согласно данным Росстат

Города-миллионники регулярно затапливает, и это лето не стало исключением. Основная проблема – недостаток финансирования. И для того, чтобы выстраивать ливневую канализацию, и даже для очистки и модернизации того, что уже есть. Также, проблемы возникают и из-за низкого качества работы подрядчиков: ливневки укладываются с грубыми ошибками, влияющими на их функционирование.

По данным на 2022 год, 36 тысяч километров городских улиц в России оборудованы ливневками, что составляет всего 13% от общего числа городских улиц.

Если смотреть в разрезе по регионам, то ТОП лидеров по количеству оборудованных улиц составляют:
🔹Москва – 78%
🔹Тюменская область – 18%
🔹Новосибирская область – 15%
🔹Челябинская область – 14%
🔹Республика Татарстан – 14%

К регионам с минимальным количеством оборудованных дорог относятся Забайкальский край (0,03%) и Чукотский АО (0,5%).

К сожалению, система мониторинга аварий в ЖКХ фиксирует перебои в электроснабжении, теплоснабжении или водоснабжении, но не анализирует подтопления из-за плохой работы ливневой канализации. А без анализа проблемы не получится найти эффективного решения.

В споре рождается истина?

Разрешение конфликтов с жителями МКД уже стало рутинной задачей в деятельности управляющих организаций. Но ЖКХ – отрасль специфичная, и у споров есть свои особенности, которые следует учитывать для гармоничного разрешения конфликтов.

🚫Споры в ЖКХ отличаются эмоциональностью и переходом на личности
Стороны конфликта редко готовы к конструктивной беседе, и для этого есть несколько причин. Например, собственники часто оперируют информацией из интернета, не проверяя ее на достоверность. Нередки случаи отсылок к стереотипам и предрассудкам, сформированным СМИ или обществом: «В ЖКХ – все воры», «Никто не хочет работать». Жилищно-коммунальное хозяйство затрагивает базовые потребности человека в жилище и безопасности, поэтому любое нарушение воспринимается крайне эмоционально.

🚫Споры не универсальны и требуют индивидуального подхода
Конфликтных клиентов можно поделить на группы, для каждой из которых разработать собственную стратегию переговоров. Например, часто собственники просто ищут внимание и хотят выговориться, в таком случае стоит просто дам им такую возможность. С агрессивными, для которые общение с УО – это бой, стоит общаться спокойно и стараться вернуть диалог в конструктивное русло. Терпения стоит набраться при общении с дотошными к деталям жильцами.
При этом грамотная работа с устными претензиями – ключевой компонент досудебного урегулирования споров. Сотрудникам УО стоит стараться сохранять эмоциональное спокойствие, дать собственнику возможность быть понятым и услышанным. Не стоит обещать сверх того, что можно сделать, а также не ставить такие сроки, которые точно не будут соблюдены.

🚫Работа с конфликтами – важное направление деятельности
Скрипты для общения сотрудников с конфликтными клиентами – это то, что обязательно необходимо УО при выстраивании диалога с клиентами. Отдел по работе с клиентами может привлекать к участию в переговорах и третье, нейтральное лицо. Медиатором в конфликтах может стать, например, Инноватика: наш опыт позволяет эффективно разрешать споры УО с собственниками, подрядчиками и представителями органов власти.

Ошибки в договоре управления

Несмотря на то, что договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и УО, законодательство не предусматривает типовую форму ДУ, а только задает существенные условия (ч.3 ст.162 ЖК РФ). Ошибки, которые могут допустить управляющие организации при составлении договора, несут риски, в том числе, и в виде убытков. Рассмотрим наиболее типичные ошибки:

❌ Дублирование текста статей Гражданского и Жилищного кодексов РФ в текст договора управления. В этом нет необходимости, положения и так распространяются на договор.

❌ Не описан состав общего имущества МКД или адрес дома. Эта информация обязательна при составлении договора управления, согласно ЖК РФ.

❌ Фиксированная цена. В таком случае любое изменение цены необходимо согласовывать с собственниками на ОСС. Чтобы не оказаться в таких рамках стоит прописать порядок определения цены, а также условия ежегодной индексации цен.

❌ Отсутствие порядка изменения перечня предоставляемых работ и услуг. Опять же, если просто прописать перечень работ и услуг, то любые дополнительные работы придется согласовывать на ОСС.

❌ Перечень работ и услуг в договоре меньше, чем утверждённый в ПП РФ № 290. Это обязательный перечень работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания дома и требующих выполнения вне зависимости от того, прописаны они в договоре или нет.

❌ Не прописаны права и обязанности сторон по договору. Например, можно прописать обязанность собственника предоставлять доступ представителям компании в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций или для выполнения ремонтных работ в заранее согласованное время, аварийных работ – в любое время.

❌ Отсутствие перечня предоставляемых коммунальных услуг. Если собственники не заключили прямые договоры с РСО, исполнителем КУ является УО (Правила №354). Поэтому перечень КУ в договоре указать стоит.

❌ Не прописан порядок контроля деятельности управляющей организации. В договоре стоит прописать, в каком виде УО обязана предоставлять информацию по запросу собственников.

❌ Не закреплен порядок урегулирования споров. Пункт договора управления о претензионном порядке досудебного урегулирования споров защитит УО от недобросовестных конкурентов.

❌ Не указан порядок изменения и расторжения договора. Изменение или расторжение договора управления МКД происходят в порядке, предусмотренном ст.ст.450-453 ГК РФ. Управляющая организация не может расторгнуть ДУ в одностороннем порядке, а собственники вправе это сделать по основаниям, установленным ст.162 ЖК РФ.

❌ Не прописаны одно или несколько обязательных приложений, среди которых: реестр собственников помещений, перечень технической документации МКД и иных документов, связанных с управлением домом, сведения о собственниках по правоустанавливающим документам и их доле в праве на общее имущество, информация о лицах, уполномоченных собственниками для взаимодействия с УО.

При составлении договора управления важно предусмотреть все возможные риски, чтобы избежать проблем с надзорными и контролирующими органами и недовольными собственниками. Ведь грамотно составленный договор управления – это и основание для управления многоквартирным домом, и показатель качества работы компании, и её конкурентное преимущество на рынке.

Государственная Дума в третьем чтении приняла закон о запрете смены УК в течение первого года ее работы. Проект уже на предварительном рассмотрении в Совете Федерации.

Сейчас собственники имеют право сменить управляющую компанию в любое время. Новый закон постановляет, что односторонний отказ от исполнения договора управления возможен не ранее, чем через год с даты заключения такого договора либо при невыполнении УК условий договора (что нуждается в доказательстве).

В чем недостатки законопроекта:
🔺Если произошел рейдерский захват МКД, то после внесения изменений в реестр лицензий сменить УК можно будет лишь через год
🔺Собственники еще больше отдаются от права управления своим имуществом и оперативного реагирования

Безусловно, УК можно будет сменить и раньше, если доказать факт невыполнения ею условий договора управления. Однако, в законе не прописан порядок доказательства, а значит норма может применяться ГЖИ избирательно. Для того, чтобы сложилась судебная практика по данному вопросу, понадобится время.