Новостройки: лайфхаки

❓Что было с рынком недвижимости в 2019 году❓

Обычно в конце года все подводят итоги. Мы тоже решили проанализировать рынок первичной недвижимости в Киеве, выявить его основные тенденции и отследить, как менялась цена за квадратный метр.

🔻 Главные тенденции на рынке недвижимости Киева в 2019 году

1️⃣ Смена политического контекста. Из-за двух туров президентских выборов и смены политической элиты многие инвесторы занимали выжидающую позицию и не спешили вкладывать деньги в недвижимость.

2️⃣ Курсовые колебания. Главная тенденция 2019 года — ревальвация (укрепление) национальной валюты.

3️⃣ Переориентация спроса покупателей. В 2019 году значительно снизился спрос на жилье эконом-класса, большинство покупателей отдавали предпочтение многофункциональным жилым комплексам, в которых, помимо жилой, развивают коммерческую, офисную и общественно-бытовую составляющую.

4️⃣ Количество новых проектов – 55.

5️⃣ Рост цен в строящихся объектах составил 3–5 %.

6️⃣ Наибольшее количество новостроек Киева принадлежат к комфорт-классу. Из 218 строящихся объектов 94 объекта принадлежат к классу комфорт, 58 — к бизнес-классу, 49 — к эконом-классу, 17 — к премиум-классу.

7️⃣ Наиболее популярный способ оплаты квартиры в новостройке — рассрочка.

8️⃣ Скандалы между застройщиками и инвесторами. С кризисом и скандалами в 2019 году столкнулись два крупных застройщика Киева — Аркада и Укрбуд. Многие инвесторы, глядя на проблемы этих застройщиков, поставили на паузу поиск и покупку квартиры в новостройке.

🔻 Как изменилась стоимость квадратного метра в 2019

Согласно статистике портала ЛУН.ЮА, медианная цена за квадратный метр в зависимости от класса поменялась незначительно: в гривне цена упала во всех классах, кроме класса премиум, а в долларах, из-за курсовых колебаний, возросла.

🔻 Эконом
Стоимость м² в январе 2019 – 18 500 грн. (670 $).
Стоимость м² в декабре 2019 – 17 800 грн. (730 $).

🔻 Комфорт
Стоимость м² в январе 2019 – 21 000 грн. (750 $).
Стоимость м² в декабре 2019 – 20 800 грн. (850 $).

🔻 Бизнес
Стоимость м² в январе 2019 – 36 100 грн. (1300 $).
Стоимость м² в декабре 2019 – 35 000 грн. (1410 $).

🔻 Премиум
Стоимость м² в январе 2019 – 58 400 грн. (2100 $).
Стоимость м² в декабре 2019 – 60 000 грн. (2460 $).

Удачных инвестиций и счастливого нового года!

❓Из каких строительных материалов возводят современные новостройки❓

Строительные материалы, которые используются при возведении многоэтажного дома, оказывают огромное влияние на формирование комфортного микроклимата в вашей будущей квартире. Чтобы правильно выбрать жилой комплекс, в который стоит инвестировать, необходимо знать, какие основные характеристики и свойства присущи материалам наружных и внутренних стен.

🔻 Керамический красный кирпич 🧱

Это классический, экологически безопасный и проверенный временем материал. Он хорошо накапливает энергию, имеет высокую тепло- и звукоизоляцию, позволяет создавать необычные архитектурные формы. К недостатками этого материала можно отнести его высокую стоимость, необходимость производить кладку вручную. Также кирпич дает сильную нагрузку на фундамент.

🔻 Керамоблок 🧱

Это более современный вариант керамического кирпича. Он также состоит из красной глины, но с примесью мелких древесных опилок. Керамоблок имеет большее количество полостей и больший размер, что уменьшает количество стыков. За счет полостей этот материал имеет более высокую теплоизоляцию по сравнению с обычным кирпичом, но также и меньшую прочность. К недостатками керамоблока можно отнести его хрупкость, поэтому мебель и технику рекомендуют крепить на стены с помощью специальных креплений.

🔻 Бетон

Этот материал есть в каждом доме, который возведен по монолитно-каркасной технологии. Он состоит из щебня, песка, цемента, воды и специальных добавок. Использование бетона позволяет значительно удешевить возведение жилого комплекса без ущерба качества. Этот материал хорошо аккумулирует энергию, чем обеспечивает относительное тепло зимой и прохладу летом, а также имеет высокий уровень звукоизоляции. В то же время из-за пористой структуры материал хорошо впитывает влагу, поэтому поверхность стен нужно накрывать гидроизоляционными материалами, а из-за чрезмерного растяжения бетона в стенах могут появиться трещины.

Сегодня в строительстве чаще используют усовершенствованные виды бетона: газобетон, пенобетон, керамзитобетон.

🔻 Газобетон

Это искусственный стройматериал с пористой структурой в виде равномерных пор, заполненных воздухом или газом. Газобетон изготавливают из цемента, песка, извести, воды, алюминиевой пудры. Изделия производятся исключительно в заводских условиях.

🔻 Пенобетон

Также изготавливают из ячеистого бетона. В его состав входят цемент, песок, вода, пенообразователь, пластификаторы и пр. Компоненты смешивают механическим способом, в результате чего получается однородная масса, насыщенная пузырьками. После масса застывает в естественных условиях. В итоге получается материал с легкой и пористой структурой.

🔻 Керамзитобетон

Состоит из воды, цемента, песка и керамзита (вспененных и обожженных гранул глины). От того, в каких пропорциях смешаны исходные компоненты, зависит конечная прочность и марка материала. В высотном строительстве используется в виде блоков.

🔻 Гипсокартон

В некоторых домах для внутренних перегородок могут использовать гипсокартон или гипсолит. Он вполне подходит для межкомнатных перегородок. Но чаще его используют как отделочный материал для потолка, стен, пола. Его можно использовать для создания декораций в доме.

❓Чем ипотека отличается от потребительского кредита❓

Если ипотека — это займ денег у банка и потребительский кредит — это тоже займ денег у банка, то в чем между ними отличия 🤔? Что выгоднее оформлять при покупке квартиры в новостройке? Сейчас попробуем разобраться в этих вопросах.

🔻 Кредит

Это такая разновидность займа, которую предоставляет банк на определенные нужды при условии, что сумма будет возвращена заемщиком через конкретное время с процентами. То есть, банк полностью оплачивает вашу покупку, а вы возвращаете ему деньги с учетом процентной ставки.

🔻 Ипотека

Это форма кредитования под залог недвижимости, которая была разработана, чтобы люди со средним и низким уровнем достатка могли приобретать жилье, не имея на руках полной суммы.

🔻 В чем принципиальное отличите ипотеки от потребительского кредита?

🔘 Главное отличие в том, что при ипотеке обязательно наличие залога недвижимого имущества, то есть в случае приобретения жилья в новостройке залогом выступает будущая квартира.

🔘 Ипотеку можно оформить на более длительный срок (до 30 лет).

🔘 При оформлении ипотеки, как правило, более низкая процентная ставка по кредиту. Так, например, средняя ставка по потребительскому кредиту в Украине — 20-30 %, в то время как средняя ставка по ипотечному кредиту — 15-20 %.

🔘 Однако при оформлении ипотеки действуют возрастные ограничения: необходимо быть совершеннолетним (+ иметь официальное место работы и работать там не меньше 12 месяцев) и быть не старше пенсионного возраста к моменту погашения ипотеки.

Из перечисленного можно сделать вывод, что для покупки квартиры в новостройке более выгодно оформлять ипотеку. Однако помните, что далеко не все банки предоставляют такую услугу. Чаще всего застройщики имеют партнерские соглашения с конкретными банками, а вам, как покупателю, остается лишь оформить ипотеку в банке-партнере.

Преимущества и недостатки монолитно-каркасных домов

Большинство новостроек в Украине возведены именно по монолитно-каркасной технологии строительства. Поэтому именно этой технологии мы решили посвятить наш новый пост ⬇️

🏗 Монолитно-каркасная технология строительства — технология, которая предусматривает создание железобетонного монолитного каркаса здания и плит перекрытия непосредственно на стройплощадке с помощью специальной формы — съемной опалубки.

Опалубка — вспомогательная конструкция из дерева, металла либо других материалов, которая используется для придания формы монолитным конструкциям из строительных растворов.

В отличие от панельных домов, где все стены являются несущими, при строительстве монолитно-каркасных домов жидкая бетонная масса подаётся в опалубку, создавая только прочный каркас, который заполняется легкими материалами. Это позволяет существенно уменьшить нагрузку на фундамент и использовать данную технологию строительства даже в сейсмически опасных зонах.

🔻 Преимущества монолитно-каркасных домов:

➕ цельная конструкция, которая благодаря толстым внешним стенам не пропускает шум и не отдает тепло;
➕ относительно быстрые сроки возведения (1–1,5 года);
➕ высокая прочность конструкции и длительный срок эксплуатации;
➕ низкая степень усадки, что позволяет быстро приступить к отделке здания;
➕ большая пластичность архитектурных форм, позволяющая сделать индивидуальную планировку под вкусы конкретного заказчика;
➕ квартиры в монолите – это изолированные отсеки: если у соседа сверху прорвало трубу, вода не попадёт к жильцам снизу;
➕ оптимальная стоимость.

🔻 Недостатки монолитно-каркасных домов:

➖ затруднительно вести строительные работы при низкой температуре и высокой влажности;
➖ уровень тепло- и звукоизоляции ниже кирпичных домов.

Относительно недостатков других технологий строительства, например, невозможность осуществить планировку и низкий уровень звукоизоляции в панельных домах, а также большая нагрузка на фундамент и дороговизна стройматериалов в кирпичных домах, монолитно-каркасная технология выглядит наиболее выигрышно.

🌤 Сезонность в сфере недвижимости: когда выгодней всего покупать?

Когда покупать квартиру — зависит от вашей цели.

Если цель — купить квартиру для себя, то в первую очередь вас будет интересовать, соответствует ли она вашим требованиям и ожиданиям, а не «дешевый сезон». Поэтому если вам понравилось конкретное предложение, и оно вам полностью подходит, нет смысла ждать «лучших времен», поскольку ее попросту могут купить к тому времени, как вы «созреете».

А если вы рассматриваете квартиру как актив, который со временем будет приносить вам прибыль, то знание сезонности на рынке первичной недвижимости вам пригодится.

Самые 🔥«горячие» сезоны — это весна и осень. Зимой и летом спрос на первичку, как правило, падает. И тому есть несколько причин. Зимой не самые благоприятные погодные условия для походов на объекты и просмотров квартир, много праздников, которые большинство предпочитает проводить в семейном кругу. С приходом весны количество предложений на рынке значительно увеличивается, и вам есть из чего выбирать, к тому же, впереди лето — это хороший период для ремонта. Но вместе с этим лето — еще период каникул и отпусков, поэтому покупательская активность в это время снова падает. Новый всплеск активности происходит осенью, с началом бизнес-сезона. Однако из-за конкуренции среди покупателей в этот период труднее выбить скидку.

Кстати, о скидке. Результативней всего договариваться о ней в конце месяца, тогда менеджеры будут более сговорчивы, поскольку хотят повысить свои продажи.

Также, обращайте внимание на акции и распродажи. Самые выгодные предложения выстреливают в канун нового года и рождественских праздников.

Если подытожить всю эту информацию, то самый выгодный месяц для покупки квартиры в новостройке — это декабрь. Так что если вы планируете покупку первичной недвижимости, поторопитесь успеть на самые выгодные предложения уходящего года.

📄 Разрешение на проведение строительных работ

Начинать строительство и продажу квартир категорически запрещено без разрешения на проведение строительных работ*.

Разрешение на проведение строительных работ (Дозвіл на виконання будівельних робіт) — это документ, который предоставляет застройщику право строить или реконструировать объекты недвижимости.

Этот документ выдает Государственная архитектурно-строительная инспекция (Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ)) в течение десяти дней после подачи заявки.

Чтобы получить этот документ, застройщику необходимо подать заявку и прикрепить к ней следующие документы:
🔘 копию документа, который подтверждает право на владение земельным участком;
🔘 проектную документацию;
🔘 экспертизу проекта и результаты топографической съемки и геодезической экспертизы;
🔘 градостроительные условия и ограничения;
🔘 копии документов про назначение лиц, ответственных за строительные работы, и лиц, осуществляющих авторский и технический надзор;
🔘 информацию о лицензии генподрядчика, предоставляющей право на строительные работы.

Однако есть нюанс. Государственная архитектурно-строительная инспекция выдает еще один документ – разрешение на проведение подготовительных работ (дозвіл на виконання підготовчих робіт). На основании этого документа застройщик может лишь расчистить и подготовить строительную площадку, но не строить. Это важно понимать, ведь в отделе продаж вам могут предоставить разрешение на проведение подготовительных работ, а не строительных.

*начинать продажу квартир без наличия разрешения на проведение строительных работ можно только по предварительному договору.

🏗 Категории сложности строительства

Категория сложности строительства — это показатель, который зависит от последствий возможного выхода из строя объекта недвижимости, от количества возможных потенциальных пострадавших и возможных материальных убытков.

До 2017 года в Украине пользовались старой классификацией, которая делила уровень сложности строительства и последствий на пять категорий: I, II, III, IV, V.

С целью усовершенствования градостроительной деятельности 10 июня 2017 года в силу вступила новая классификация: СС1, СС2, СС3.

🔻 Класс СС1

Имеет незначительные последствия. К нему относят жилые дома высотой до 4х этажей.

🔻 Класс СС2

Имеет средние последствия. К нему относят жилые дома выше 5-ти этажей, но ниже 100 м.

🔻 Класс СС3

Имеет значительные последствия. К нему относят жилые дома выше 100 м.

Чтобы получить разрешение на проведение строительных работ, проекты ЖК, которые относятся к категориям СС2 и СС3, обязательно должны пройти топографическую съемку, геодезическую и проектную экспертизу.

🏗 Технологии строительства современных ЖК

Сегодня можно выделить три основные технологии строительства, которые используют украинские застройщики:
🔘 панельную;
🔘 кирпичную;
🔘 монолитно-каркасную.

Расскажем немного о каждой из них.

🔻 Панельная технология

Панельные дома сейчас вовсе не такие, как раньше. Современные технологии позволили значительно усовершенствовать эту технологию строительства и заменить бетонные плиты на цельные сэндвич-конструкции с более высокими тепло- и звукоизоляционными характеристиками.
Сэндвич-конструкции изготавливаются на заводе, привозятся на стройку блоками и устанавливаются строительными кранами.
Панельные дома можно строить в любое время года, они не просаживаются и дают минимальную нагрузку на фундамент здания, благодаря чему их можно возводить на участках со слабым грунтом. Из-за умеренной стоимости материалов, простоты в изготовлении, легкости в работе панельные дома строятся очень быстро. Однако в панельных домах нельзя делать перепланировку и сносить стены, так как все стены – несущие.

🔻 Кирпичная технология

Кирпич — один из самых долговечных, прочных и экологичных материалов. Он позволяет реализовывать любые архитектурные формы, обеспечивает оптимальный микроклимат, имеет высокий уровень шумоизоляции и эстетичный внешний вид. Вместе с этим, кирпич — самый дорогой строительный материал, а строительство домов из кирпича занимает намного больше времени и требует повышенной аккуратности и внимательности рабочих, поэтому в последнее время застройщики отказываются от этой технологии строительства в пользу следующей.

🔻 Монолитно-каркасная технология

Самая популярная технология строительства на сегодня. В отличие от панельных домов, где все стены являются несущими, при строительстве монолитно-каркасных домов жидкая бетонная масса подаётся в опалубку, создавая только прочный каркас, который заполняется легкими материалами. Это позволяет существенно уменьшить нагрузку на фундамент и использовать данную технологию строительства даже в сейсмически опасных зонах. Монолитно-каркасные дома имеют высокую прочность, низкую степень усадки и оптимальную стоимость.

А какой технологии отдаете предпочтение вы?

🤔 Что такое «проектная экспертиза» и для чего она нужна❓

Один из четырех обязательных документов, без наличия которых застройщик не имеет права законно продавать квартиры в будущей новостройке, — это 🔎 экспертиза проекта. Что это за документ, для чего нужен и кто его выдает — рассказываем в этом посте. Let’s go!

🔻 Экспертиза проекта

Это 🔎 проверка и оценка проектной документации и определение уровня качества архитектурных и технических решений.

🔻 Цель проектной экспертизы

Убедиться в том, что проектные, инженерные и технические решения были выбраны корректно и жизни людей, которые будут находиться внутри объекта, ничего не будет угрожать. То есть экспертиза позволяет оценить безопасность будущего объекта недвижимости.

🔻 Для каких объектов обязательно проводится?

Экспертиза проекта обязательно проводится для объектов, категория сложности 🏗 строительства которых СС2 и СС3. Под эти категории попадают новостройки и жилые комплексы.

🔻 Кто проводит проектную экспертизу?

Проектную экспертизу могут проводить как государственные, так и частные организации, у которых есть специальная лицензия, позволяющая осуществлять подобную деятельность.

Мы рекомендуем проверять наличие этого документа у застройщика, объект которого вы выбрали для инвестирования.

❓Стоит ли покупать квартиру с ремонтом от застройщика❓

Еще один вопрос, который возникает при покупке квартиры в новостройке, — делать ремонт самостоятельно или купить уже готовую квартиру с ремонтом от застройщика? Сейчас разберемся!

Преимущества квартиры с готовым ремонтом:

➕ Как правило, такая квартира обходится на 20–30 % дешевле, чем если бы вы делали ремонт в квартире под чистовую отделку самостоятельно. Дешевле за счет оптовой закупки материалов, найма своих подрядчиков и т. д.

➕ Вы можете заселиться и жить в квартире сразу после сдачи в эксплуатацию и оформления права собственности.

➕ Если вы инвестировали в строительство с целью сдавать в аренду, вы сразу же можете заселять в квартиру жильцов и «отбивать» ее стоимость.

➕ Вам не нужно будет тратить время и усилия на поиск дизайнера, составление дизайн-проекта, поиски ремонтной бригады, покупку стройматериалов и техники.

➕ Вы лишены дискомфорта от ремонтных работ.

Недостатки квартиры с ремонтом от застройщика:

➖ Планировка и дизайн уже придуманы, вы не сможете сделать ремонт на свой вкус.

➖ В отделке могут использоваться низкокачественные строительные материалы. Даже если на первый взгляд при приемке квартиры кажется, что ремонт безупречен, вы не знаете, как материалы поведут себя в будущем.

➖ Со временем новый дом может усаживаться. Усадка может повредить штукатурку и отделку.

Квартира с готовым ремонтом от застройщика — идеальный вариант для тех, кто кто располагает ограниченным бюджетом, хочет заселиться в квартиру как можно скорее или планирует сдавать ее в аренду.

Мы рассказали вам о преимуществах и не достатках такой покупки, а что выбирать — зависит только от вас 🙌

❓Есть ли смысл нанимать агента по недвижимости, если собираешься купить квартиру в новостройке❓

На первый взгяд может показаться, что купить квартиру в новостройке, имея деньги — не проблема. Ведь почти любую информацию можно найти в Интернете, можно самостоятельно пообщаться с менеджерами в отделах продаж, изучить рынок и подобрать для себя идеальный вариант.

Теоретически, да, но практически — сколько времени на это уйдет?

С чего начинать изучение рынка первичной недвижимости?

Как проверить застройщика и не попасть на долгострой?

Не проще ли делегировать все эти вопросы профессионалу? В этом посте мы попытаемся решить, есть ли смисл нанимать специалиста по первичной недвижимости, если вы хотите купить квартиру в новостройке.

Если искать квартиру самостоятельно, то необходимо:
▪️ изучить рынок новостроек, а их сей час в Киеве 413;
▪️ отсеять долгострои и сомнительные объекты, а таких около 100;
▪️ выбрать несколько ЖК, которые соотвествует требованиям;
▪️ посетить отделы продаж и пообщаться с менеджерами (а потом отбиваться от назойливых звонков);
▪️ выбрать квартиру и планировку;
▪️ проверить застройщика и разрешительную документацію на ЖК;
▪️ узнать о схеме продажи, которую использует застройщик;
▪️ заключить договор.

Все эти действия забирают много времени и сил. А что в противовес может предложить специалист по новостройкам?

✅ Он знает рынок и сможет оперативно найти то, что вам нужно.

✅ Знает рыночную стоимость недвижимости, а также ее зависимость от класса жилья и локации.

✅ Не заинтересован в продаже конкретного объекта, в отличие от менеджера из отдела продаж конкретного ЖК.

✅ Разъяснит непонятные пункты в договоре. Поможет проверить застройщика.

✅ Будет сам контактировать с представителями застройщика, вас не будут донимать звонки назойливых продажников.

Сколько стоят услуги агента по недвижимости?

Зависит от того, частный это специалист или сотрудник агентства. Мы знаем, что в Киеве есть компании, которые работают без комиссии для клиента. Это очень удобно, ведь вы получаете хороший сервис и результат — искомую квартиру.

📄 Градостроительные условия и ограничения: для чего нужны, кто выдает

В предыдущем посте мы уже расшифровали для вас аббревиатуру, которая часто встречается в сфере недвижимости, — ГСУиО (МБУіО) — градостроительные условия и ограничения (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки). Сегодня мы расскажем, для чего нужен этот документ и кто его выдает.

Итак, если кратко, то градостроительные условия и ограничения описывают, ЧТО можно строить на конкретном земельном участке.

То есть, если в целевом назначении написано просто «для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома», то в градостроительных условиях и ограничениях будет указано, что в доме по итогу должно быть, например, 16 этажей, парковка на 100 автомобилей, зеленая зона площадью 0,2 га и т. д. То есть конкретная детальная информация по объекту строительтсва.

В этом документе обязательно будет указана следующая информация:
🔘 название объекта строительства;
🔘 информацию о заказчике;
🔘 намерения застройки;
🔘 адрес строительства или место расположения объекта;
🔘 документ, подтверждающий право собственности или пользования земельным участком;
🔘 площадь земельного участка;
🔘 целевое назначение земельного участка;
🔘 ссылка на градостроительную документацию (при наличии);
🔘 функциональное назначение земельного участка;
🔘 основные технико-экономические показатели объекта строительства;
🔘 предельную высоту зданий;
🔘 максимально допустимый процент застройки земельного участка;
🔘 максимально допустимую плотность населения (для жилой застройки);
🔘 расстояния от объекта, который проектируется, до границ красных линий и линий регулирования застройки;
🔘 планировочные ограничения (зоны охраны памятников культурного наследия, зоны охраняемого ландшафта, границы исторических ареалов, прибрежные защитные полосы, санитарно-защитные и иные охраняемые зоны);
🔘 минимально допустимые расстояния от проектируемых объектов до существующих зданий и сооружений;
🔘 охраняемые зоны инженерных коммуникаций;
🔘 требования к необходимости проведения инженерных изысканий;
🔘 требования по благоустройству;
🔘 обеспечение условий транспортно-пешеходного связи;
🔘 требования о наличии мест для постоянного хранения автотранспорта;
🔘 требования по охране культурного наследия;
🔘 требования по архитектурным и инженерным решениям.

Градостроительные условия и ограничения — это один из четырех обызательных документов, которые должны быть у застройщика, чтобы он имел право законно продавать квартиры в будущем ЖК.

Градостроительные условия и ограничения в Киеве выдает департамент архитектуры КГГА.

🔎 Расшифровываем аббревиатуры: ГАСК (ДАБІ), ГСУиО (МБУіО), БТИ

Мы продолжаем знакомить вас с терминами и понятиями, которые встречаются в недвижимости ⬇️

🔻 ГАСК/ДАБІ

ГАСК — это инспекция Государственного архитектурно строительного контроля. Это устаревшее название организации и сейчас она называется по-другому, но аббревиатуру ГАСК все еще активно используют в сфере недвижимости по старой памяти.

Актуальное название этой инспекции сейчас — Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины или, как обычно ее называют сокращенно — ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція).

Именно эта организация выдает разрешение на проведение 🏗 строительных работ. А это один из четырех основних документов, которые должен получить застройщик, чтобы иметь право законно продавать квартиры в новом 🏢 ЖК.

🔻 ГСУиО (МБУіО)

Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки – це документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.

Если просто, то градостроительные условия и ограничения — это 📄 документ, который описывает, что можно строить на конкретном земельном участке. Это также один из четырех обязательных документов застройщика.

🔻 БТИ

Бюро технической инвентаризации — это организация, которая собирает и систематизирует информацию об объектах недвижимости, она же выдает технический паспорт на объект недвижимости (новостройку, квартиру). Так же БТИ занимается оценкой недвижимости, адресной регистрацией объектов, проектированием поэтажных планов и т. д.

‼️ 4 документа, без которых застройщик не имеет права строить ЖК

Мы неоднократно говорили вам, что перед тем, как рассматривать новостройку как потенциальную инвестицию, необходимо проверить наличие разрешительных документов у застройщика. В этом посте мы расскажем, какие 4 документа обязательно должны быть в наличии.

1️⃣ Документ, подтверждающий право на землю

Это могут быть такие документы:
▪️ договор аренды на земельный участок;
▪️ свидетельство о праве собственности / госакт, подтверждающий право собственности ;
▪️ договор постоянного использования;
▪️ договор субаренды;
▪️ договор суперфиции.

2️⃣ Градостроительные условия и ограничения

Это документ, который содержит комплекс планировочных и архитектурных требований к строительству. Без него не начинается ни одна стройка. В нем говорится, что именно городские власти разрешили возводить на конкретном участке.

3️⃣ Экспертиза проекта

Экспертиза проверяет качество проектных решений, что позволяет обеспечить безопасность возводимого объекта.

4️⃣ Разрешение на проведение строительных работ

Без наличия этих 4х документов законно продавать будущие квартиры застройщик может только по предварительному договору.

📕 Словарь инвестора: ликвидность

Ликвидность — важный экономический термин, незнание которого может пагубно отразиться на бизнесе или частных инвестициях, поэтому сегодня мы поясним этот термин.

🔻 Ликвидность

Это способность объекта (актива) быть быстро реализованным по цене, существующей на рынке в данный момент.

Касательно объектов 🏠 недвижимости, ликвидность — востребованность на рынке, возможность быстро продать квартиру/коммерческое помещение по очень выгодной цене.

Объект недвижимости может быть ликвидным (то есть быстро обращаемым в деньги), низколиквидным и неликвидным (объектом, на который трудно найти покупателя).

🔻 На ликвидность недвижимости влияют следующие показатели:

▪️тип недвижимости: первичка более ликвидна, чем вторичка;
▪️локация: насколько близко к центру, зеленым зонам, достопримечательностям;
▪️внешняя инфраструктура: близость к метро, транспортная развязка, магазины, торговые центры, учебные центры и т.д.;
▪️технология строительства, состояние дома, фасад и внешний вид;
▪️расположение объекта: этажность, количество естественного освещения;
▪️метраж;
▪️планировка: отсутствие нестандартных планировочных решений, узких длинных (=бесполезных) помещений, проходных комнат;
▪️документы на объект.

Это одни из основных характеристик, которые влияют на ликвидность жилья. Ликвидность необходимо учитывать, если и когда вы решаете продать свою недвижимость.

❓Как выбрать квартиру в новостройке для ребенка❓


Самые требовательные инвесторы — это те, которые покупают квартиру в новостройке для себя, особенно, если это семьи с 👶👧 детьми. Ведь их интересует не только стоимость квадратного метра и близость к метро, но и развитая инфраструктура поблизости, наличие детских площадок, садов, развивающих центров, школ. Увы, лишь в последние два-три года стали появляться жилые комплексы, которые учитывают потребности семей с детьми. Как найти такой комплекс – рассказываем ⬇️

1️⃣ Исследуйте внешнюю инфраструктуру ЖК

Самое важное для ребенка во вснешней инфраструктуре — это наличие детских садов, развивающих центров и школ. Чем больше таких заведений в пешей доступности к жилому комплексу — тем лучше.

2️⃣ Оцените внутреннюю инфраструктуру ЖК

Последнее время набирает популярности концепция «город в городе», поэтому многие застройщики предусматривают наличие детских садов и развивающих центров.
Также узнайте в отделе продаж, заложены ли в проекте ЖК детские и спортивные площадки, уголки для игр, будут ли они практичными и функциональными.

3️⃣ Проверьте безопасность ЖК

Одного наличия детских площадок на плане — недостаточно. Важно знать, из каких материалов будут изготовлены детали, каким будет наземное покрытие, будет ли там безопасно.
Кстати, о безопасности. Узнайте, будет ли территория жилого комплекса закрытой, насколько просто или сложно будет попасть на территорию постороннему? Будет ли территория комплекса под охраной? Какая компания будет отвечать за безопасность? Будет ли круглосуточное видеонаблюдение территории? Будет ли реализована концепция «двор без машин» и так далее.

4️⃣ Обратите внимание на мелочи

Наличие вместительных лифтов, куда без особых усилий поместится детская коляска или велосипед, наличие пандусов, ровной тротуарной плитки, по которой смогут ехать те же детские коляски, велосипеды, самокаты, наличие хранилища для детских колясок на первом этаже, а также общественного туалета, куда можно завести ребенка, когда вы гуляете с ним на площадке, – все это говорит о добросовестности застройщика. Это значит, что он подумал о безопасности даже самых маленьких жильцов.

5️⃣ Узнайте про организацию досуга для детей

Расспросите, кто будет обслуживать ЖК после ввода в эксплуатацию, планирует ли управляющая компания организовывать досуг для детей.

🔎 Расшифровываем аббревиатуры: КИФ, КУА, ФФС, ФОН, ИСИ, ЖСК

При погружении в сферу недвижимости появляется множество терминов и аббревиатур, которые не всегда сразу понятны. Сегодня мы расшифруем некоторые из них ⬇️

🔻 КИФ – корпоративный инвестиционный фонд

По сути, это инвестиционная компания, которую привлекает застройщик. Обычно она выкупает у застройщика имущественные права на объекты недвижимости, а затем продает их инвесторам.

🔻 КУА – компания по управлению активами

Это компания, которая управляет фондом. По сути, это аналог директора на обычном предприятии.

🔻 ФФС – фонд финансирования строительства

Это финансовый капитал физических и юридических лиц, который будет использоваться для строительства объекта недвижимости.

🔻 ФОН – фонд операций с недвижимостью

Это совокупность взносов (денежных и имущественных) участников фонда и доходов от его деятельности, цель которых – финансирование строительства недвижимости и получение дохода от владения сертификатом ФОН.

🔻 ИСИ – институты совместного инвестирования

Это финансовые фонды, цель которых – привлечь инвестиции для реализации проекта. В сфере недвижимости ИСИ представлены ЖСК.

🔻 ЖСК – жилищно-строительный кооператив

Это объединение физических или юридических лиц с целью строительства недвижимости и ее управления.

🧐 На что обратить внимание в договоре с застройщиком?

Сегодня мы разберем ключевые пункты договора между инвестором и застройщиком ⬇️

🔻 Тип договора

Тип договора и его форма зависят от схемы инвестирования, которую предлагает выбранный вами девелопер. Посты на эту тему можно найти по тегу #схемыпродаж

Вне зависимости от типа договора, в нем должны быть прописаны определенные ключевые пункты, которые помогут вам, как инвестору, обезопасить себя.

🔻 Содержание договора

Как правило, застройщики прописывают шаблон договора на выгодных для себя условиях и тяжело идут на уступки, если вам нужно скорректировать какой-то пункт. Поэтому в ваших же интересах внимательно прочитать договор, а не просто с ним ознакомиться.

Итак, прежде чем ставить на договоре свою подпись, обратите внимание на:

1️⃣ Документы, подтверждающие право застройщика на землю и на строительство многоквартирного дома.

2️⃣ Реквизиты компании-девелопера и паспортные данные управляющего.

3️⃣ Объект инвестирования, а именно:
▪️кадастровый номер земельного участка;
▪️адрес новостройки;
▪️номер очереди/секции;
▪️этажность объекта;
▪️предварительный номер квартиры;
▪️количество комнат;
▪️общая площадь квартиры;
▪️жилая площадь квартиры;
▪️высота потолков
▪️тип отделки.

4️⃣ Стоимость объекта.

5️⃣ Порядок оплаты, процедура выплаты взносов, привязка к курсу доллара.

6️⃣ Сроки завершения строительства.
Особое внимание обратите на пункт о задержке сдачи в эксплуатацию.

7️⃣ Права и обязанности сторон (гарантии, штрафы и санкции).

8️⃣ Порядок передачи квартиры в собственность инвестора (условия, на которых инвестор становится полноправным собственником).

9️⃣ Условия расторжения договора и правовые последствия этого.

🔟 Экспликацию проекта (прилагается к договору).
Экспликация проекта — это пояснения ко всему архитектурному проекту в формате перечня его качественных и технических характеристик.

Теперь вы знаете, на какие нюансы необходимо обратить внимание в договоре с застройщиком во избежание манипуляций со стороны последнего🙌

📕 ТОП-10 книг для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость (часть 2)

Публикуем для вас полезную литературу для грамотного инвестирования.

6️⃣ «Инвестирование в недвижимость» Эндрю Мак-Лина и Гари Элдреда

📕 Оригинальное название: Investing in Real Estate
📇 Издательство: John Wiley & Sons, Inc
📆 Год выпуска: 1996
📝О чем книга: о том, как заработать деньги на операциях с недвижимостью: сдаче внаем или съеме, покупке, продаже, ремонте, операциях с заложенным имуществом, выборе кредита.

7️⃣ «Как стать миллионером, продавая недвижимость» Гари Келлера

📕 Оригинальное название: The Millionaire Real Estate Agent
📇 Издательство: The McGraw-Hill Companies, Inc
📆 Год выпуска: 2007
📝 О чем книга: о проверенных моделях работы агентств недвижимости.

8️⃣ «Операции с недвижимостью» В. Петрушиной, М. Бойцовой, C. Кобзана

📕 Оригинальное название: Операции с недвижимостью
📇 Издательство: Фактор
📆 Год выпуска: 2008
📝 О чем эта книга: об особенностях операций с недвижимостью на украинском рынке.

9️⃣ «Правовое регулирование объектов недвижимого имущества в Украине» С. Слободянюка

📕 Оригинальное название: Правове регулювання об'єктів нерухомого майна в Україні
📇 Издательство: Юрінком Інтер
📆 Год выпуска: 2008
📝 О чем эта книга: о комплексном теоретическом анализе правового регулирования сферы недвижимости в Украине.

🔟 «Будущее архитектуры. 100 самых необычных зданий» Марка Кушнера

📕 Оригинальное название: Будущее архитектуры. 100 самых необычных зданий
📇 Издательство: Corpus
📆 Год выпуска: 2016
📝 О чем эта книга: о главных архитектурных тенденциях современности.

📕 ТОП-10 книг для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость (часть 1)

Многие хотят выгодно инвестировать в недвижимость, однако не решаются на это из-за отсутствия теоретической базы. Поэтому в сегодняшнем посте мы собрали 10 книг, которые будут полезны начинающим инвесторам в Украине.

1️⃣ «Инвестиции в недвижимость» Роберта Кийосаки

📕 Оригинальное название: The Real Book of Real Estate
📇 Издательство: Vanguard Press
📆 Год выпуска: 2009
📝 О чем книга: в книге опытный инвестор и миллионер Роберт Кийосаки делится с читателями не сухой теорией, а реальными практическими рекомендациями, которые сам с успехом применяет при ведении своего бизнеса. Цель книги — научить зарабатывать на сделках с недвижимостью.

2️⃣ «Стратегии Дональда Трампа по инвестированию в недвижимость» Джорджа Росса

📕 Оригинальное название: Trump Strategies for Real Estate: Billionaire Lessons for the Small Investor
📇 Издательство: John Wiley & Sons, Inc
📆 Год выпуска: 2005
📝 О чем книга: о тактиках, которые помогли Дональду Трампу стать миллиардером благодаря операциям с недвижимостью.

3️⃣ «Недвижимость 101. Рецепты благосостояния через инвестиции в недвижимость» Гари В. Элдреда

📕 Оригинальное название: Real Estate 101: Building Wealth with Real Estate Investments
📇 Издательство: John Wiley & Sons, Inc
📆 Год выпуска: 2009
📝 О чем книга: о том, как сделать любую сделку с недвижимостью выгодной.

4️⃣ «Азбука инвестирования в недвижимость» Кена Макэлройа

📕 Оригинальное название: The ABCs of Real Estate Investing: The Secrets of Finding Hidden Profits Most Investors Miss
📇 Издательство: RDA Press
📆 Год выпуска: 2012
📝 О чем книга: о том, как находить хорошую недвижимость, правильно оценивать ее, вести переговоры, заключать сделки и «делать» большие деньги.

5️⃣ «Инвестирование в недвижимость для чайников» Роберта Гризволда и Эрика Тайсона

📕 Оригинальное название: Real Estate Investing For Dummies
📇 Издательство: John Wiley & Sons, Inc
📆 Год выпуска: 2004
📝 О чем книга: о всех процессах, которые сопровождают покупку недвижимости.

Продолжение в следующем посте 🔜