Почему же в Калифорнии такие дорогие дома?
Возвращаюсь из своего творческого отпуска. Многие знают, что в районе Кремниевой долины одни из самых высоких цен на недвижимость. Но почему именно? Мне было понятно и ранее, что всё дело в леваках, но тут захотелось более предметно разобраться в вопросе. Погуглив и поговорив с электронным другом, накопал вот такое исследование: The High Cost of Producing Multifamily Housing in California [2025] от организации RAND - спонсируемой из государства НКО.
В данной работе берут 3 штата - Калифорния, Колорадо и Техас, и детально сравнивают себестоимость постройки жилого многоквартирного дома в 3 штатах. Колорадо я в дальнейшем опущу, он тут в качестве "среднего" выступает, а CA и TX это наиболее контрастные точки.
TX примерно на 15% беднее CA в пересчёте на человека. В то же время, средняя стоимость постройки квадратного фута частного жилья под аренду аж в 2.5 раза меньше.
Итак, в многоквартирных домах цена складывается из 3 факторов - стоимость земли, стоимость постройки дома и "soft costs" - это всё, что не является физической работой - начиная от услуг архитекторов и заканчивая всеми налогами.
- Земля занимает около 15% стоимости в среднем по штатам. В CA она в 3.2 раза дороже, чем в TX. Как проверить - она в ней посыпана золотом или есть какая-то ещё проблема? Узнать правду поможет закапывание в зонирование, о чём я ещё сделаю отдельный пост. Пока что скажу кратко.
Представьте, что у вас рядом есть 2 одинаковых участка земли, но на одном можно построить только дом для одной семьи, а на соседнем можно построить многоэтажку. Цена первого будет сильно ниже цены второго. В моей деревне большинство территории это именно Single Family Houses, что и создаёт огромный налог на многоэтажки.
- Soft Costs это всё, что не связано с самой физической постройкой дома и землёй - от услуг архитекторов до налогов. Тут CA разгулялась - soft costs аж в 3.8 раза выше чем у TX (21% и 14% стоимости). Прямые налоги в десятки раз выше в CA и составляют десятки тысяч долларов за квартиру - несколько процентов от стоимости. Довольно коварное говно зарыто в том, что так называемый predevelopment time - время на то, чтобы получить все разрешения - длится ~2.5 года в CA и чуть больше года в TX. На протяжении этого времени застройщик должен платить проценты на заёмные деньги и другие расходы. Затраты инженеров и архитекторов в разы выше в CA, чем в TX, и лишь меньшая часть разницы объясняется разными зарплатами - авторы предполагают, что дело в большем количестве регуляций, с которыми сложнее работать.
- Hard Costs это основная часть стоимости и составляет 63% и 73% в CA и TX соответственно - разница в стоимости в 2.2 раза. Авторы пробуют разбить постройку дома на части и выглядит так, что все подзадачи постройки дома гораздо дороже в CA. Часть из этого связывают с регуляциями - энергетическими и сейсмическими. Объяснить все различия детально в рамках статьи авторы не берутся, но важно помнить, что разница в средней зарплате между штатами около 15-20%, так что объяснить ей разницу в 2.2 раза не выйдет. Наверняка в каждом из этих пунктов зарыт профсоюз или какое-то ещё говно, но доказать я пока этого не могу.
А может всё дело в том, что в CA энергия в те же 2.5 - 3 раза дороже, чем в TX, и это опосредованно влияет на всё остальное. Но это ещё какая отдельная тема для разговора.
По итогам скажу - мне кажется, важно понимать следующее - цены на жильё, поскольку составляют большую долю расходов в семьях, раздаются эхом по всей экономике. Рост цен на жильё толкает вверх зарплаты, они толкают цены на всё, и это в свою очередь ещё раз толкает цены на жильё. Каждый из вроде бы мелких факторов может значительно влиять на точку баланса экономики, и неизвестно, в какой точке бы оказалась Калифорния, если бы в ей управляли не леваки.
@knowledge_accumulator
Возвращаюсь из своего творческого отпуска. Многие знают, что в районе Кремниевой долины одни из самых высоких цен на недвижимость. Но почему именно? Мне было понятно и ранее, что всё дело в леваках, но тут захотелось более предметно разобраться в вопросе. Погуглив и поговорив с электронным другом, накопал вот такое исследование: The High Cost of Producing Multifamily Housing in California [2025] от организации RAND - спонсируемой из государства НКО.
В данной работе берут 3 штата - Калифорния, Колорадо и Техас, и детально сравнивают себестоимость постройки жилого многоквартирного дома в 3 штатах. Колорадо я в дальнейшем опущу, он тут в качестве "среднего" выступает, а CA и TX это наиболее контрастные точки.
TX примерно на 15% беднее CA в пересчёте на человека. В то же время, средняя стоимость постройки квадратного фута частного жилья под аренду аж в 2.5 раза меньше.
Итак, в многоквартирных домах цена складывается из 3 факторов - стоимость земли, стоимость постройки дома и "soft costs" - это всё, что не является физической работой - начиная от услуг архитекторов и заканчивая всеми налогами.
- Земля занимает около 15% стоимости в среднем по штатам. В CA она в 3.2 раза дороже, чем в TX. Как проверить - она в ней посыпана золотом или есть какая-то ещё проблема? Узнать правду поможет закапывание в зонирование, о чём я ещё сделаю отдельный пост. Пока что скажу кратко.
Представьте, что у вас рядом есть 2 одинаковых участка земли, но на одном можно построить только дом для одной семьи, а на соседнем можно построить многоэтажку. Цена первого будет сильно ниже цены второго. В моей деревне большинство территории это именно Single Family Houses, что и создаёт огромный налог на многоэтажки.
- Soft Costs это всё, что не связано с самой физической постройкой дома и землёй - от услуг архитекторов до налогов. Тут CA разгулялась - soft costs аж в 3.8 раза выше чем у TX (21% и 14% стоимости). Прямые налоги в десятки раз выше в CA и составляют десятки тысяч долларов за квартиру - несколько процентов от стоимости. Довольно коварное говно зарыто в том, что так называемый predevelopment time - время на то, чтобы получить все разрешения - длится ~2.5 года в CA и чуть больше года в TX. На протяжении этого времени застройщик должен платить проценты на заёмные деньги и другие расходы. Затраты инженеров и архитекторов в разы выше в CA, чем в TX, и лишь меньшая часть разницы объясняется разными зарплатами - авторы предполагают, что дело в большем количестве регуляций, с которыми сложнее работать.
- Hard Costs это основная часть стоимости и составляет 63% и 73% в CA и TX соответственно - разница в стоимости в 2.2 раза. Авторы пробуют разбить постройку дома на части и выглядит так, что все подзадачи постройки дома гораздо дороже в CA. Часть из этого связывают с регуляциями - энергетическими и сейсмическими. Объяснить все различия детально в рамках статьи авторы не берутся, но важно помнить, что разница в средней зарплате между штатами около 15-20%, так что объяснить ей разницу в 2.2 раза не выйдет. Наверняка в каждом из этих пунктов зарыт профсоюз или какое-то ещё говно, но доказать я пока этого не могу.
А может всё дело в том, что в CA энергия в те же 2.5 - 3 раза дороже, чем в TX, и это опосредованно влияет на всё остальное. Но это ещё какая отдельная тема для разговора.
По итогам скажу - мне кажется, важно понимать следующее - цены на жильё, поскольку составляют большую долю расходов в семьях, раздаются эхом по всей экономике. Рост цен на жильё толкает вверх зарплаты, они толкают цены на всё, и это в свою очередь ещё раз толкает цены на жильё. Каждый из вроде бы мелких факторов может значительно влиять на точку баланса экономики, и неизвестно, в какой точке бы оказалась Калифорния, если бы в ей управляли не леваки.
@knowledge_accumulator