Николай Юраков. Недвижимость и инвестиции

Вайтбокс — зло

Когда вам говорят про гибкость и удобство черновой отделки, перед вами либо новичок на рынке, либо ваш собеседник считает, что вы не мамонт.

Не то чтобы квартиры с вайтбоксом покупают плохо или это какой-то неликвид, просто промежуточную отделку конечный пользователь переделает примерно в 100% случаев. Этому есть две причины:

1. Низкое качество продукта.
Так сложилось исторически. Не получается у застройщиков и подрядчиков хорошо выполнить черновые работы. Я не знаю причин этого явления, но хороший вайт вайтбокс — явление исключительное

2. Вам как минимум откажут в гарантии на отделку.
Как максимум — откажут в выполнении работы. Дизайнеры, технадзор, плиточники, маляры, сантехники и другие специалисты вполне логично не захотят отвечать за плохое качество финишной отделки, когда подготовительные работы выполнял неизвестно кто и с большой вероятностью некачественно.

Я видел пару случаев, когда переделывали качественный вайтбокс, потому что специалисты не готовы брать на себя риски за чужой брак. Ноль осуждения, сам бы поступил так же.

Любопытно, что в зависимости от стоимости финишного покрытия и работ по его монтажу, вайтбокс составляет 30-60% от всей стоимости отделки. То есть достаточно много, и сами черновые работы требуют высокой квалификации строителей.

Хорошо, что коллеги в офисах продаж меня не слышат 😎

Как вам такое ОЛИВЬЕ в 2025 году?🤢

Пока еще мы не отошли от праздничного стола, в честь первого рабочего дня сделал салат из свежих новостей на рынке недвижимости!

Главный ингредиент – удорожание коммунальных услуг.

В Москве с 1 января вырастет плата за содержание жилого помещения, напомню это расходы не на содержание конкретных квартир, а на содержание общего имущества дома. В квитанции эта статья объединена в общую строчку с платой за вывоз мусора (🙅не путать с капремонтом).

Например, в «старой» Москве тарифы увеличились с диапазона 26–35 рублей до 34–46 рублей за «квадрат». Если раньше содержание двухкомнатной квартиры площадью 50 квадратов обходилось от 1300 рублей, то сейчас до 2300 руб. Капитальный ремонт также подорожал 25,5 руб. до 29,6 рублей за «квадрат».

Также введены повышающие коэффициенты. Платежи будут выше, например, в объектах культурного наследия или для небоскребов высотой от 75 метров.

❗️Другие статьи в квитанции подорожают с 1 июля. В Москве цены на услуги ЖКХ разрешается повысить до 15%.❗️

🥙 Приправим это еще новостями о том, что увеличились госпошлины. Например, в 2 раза повысились пошлины за регистрацию сделок с недвижимостью и в 8 — за расторжение брака. Что сказать, укрепляется институт семьи.

Ну и не забудем о прогрессивной шкале налогов с продажи квартиры… Если интересно как теперь он будет считаться, то напишите любой комментарий или поставьте любую реакцию, распишу подробно😉

Вот такое ОЛИВЬЕ получилось 9-января. 🤷‍♂️

Покуждать. Часть 2.

Когда всё-таки есть смысл подождать?

Речь не о том, что вы ждёте в неопределённости. Вы решаете купить, но после определённых событий.

Когда стоит подождать немного:
• вы выбрали лот и дожимаете застройщика на согласование более выгодных условий покупки
• вы выбрали планировку, которой нет в свободной продаже, и ждёте, чтобы её вывели
• вы получаете одобрение кредита от банка: собираете документы и закрываете кредиты — и идёте выбирать квартиру только после одобрения кредита
• застройщик или банк анонсировал акции
• в декабре или апреле — в январе и мае спад продаж, могут сделать дисконт

Когда обосновано длительное ожидание:
• вы ожидаете старт конкретного проекта или новой очереди
• вы продаёте свои активы, чтобы с аккумулировать наличные и не брать ипотеку. Повышение цен может быть выгоднее, чем переплата процентов банку до досрочного погашения
• проект стартовал с явным оверпрайсом и плохо продаётся

Эти стратегии имеют место, но в ожидании всегда есть риски потери выгоды.

Давайте вместе разбираться, что стоит за высокими ценами на новое жилье и почему не стоит ожидать их значительного снижения в ближайшее время.

1️⃣ Ключевая ставка и её влияние на рынок

Повышение ключевой ставки со стороны Центробанка автоматически ведет к удорожанию кредитов и проектного финансирования. Застройщики, в свою очередь, не могут не учитывать эти изменения, ведь каждый процент увеличивает расходы, что, конечно, отражается на цене квадратных метров. Пока ставка остаётся высокой, о снижении цен на жилье говорить не приходится.

2️⃣ Дефицит предложения на рынке

Из-за высоких ставок застройщики не спешат запускать новые проекты, а на старте их работы требуется большое количество ресурсов. В результате на рынке наблюдается дефицит новых объектов, что дополнительно подталкивает цены вверх. 

3️⃣ Инфляция

По данным ЦБ в конце 2024 года инфляция составляет 8,5%, а в следующем году она может стать даже выше. Этот фактор оказывает давление на стоимость строительства, а также на цену материалов и рабочей силы. 

Как же покупать недвижимость в таких условиях? И возможно ли это?

Несмотря на рост цен, вы всё равно можете приобрести квартиру по выгодной цене, если использовать специальные предложения от застройщиков:

🌟Рассрочка без переплаты — можно заплатить небольшой первоначальный взнос и постепенно выплачивать оставшуюся сумму.

🌟Субсидированные ставки по ипотеке — за счет господдержки можно получить ипотеку с очень низким процентом, что значительно снижает общую стоимость кредита.

🌟Скидки до 20% — не все застройщики повышают цены. В некоторых проектах можно найти реальные скидки, которые делают покупку более выгодной.

✍️Если вы хотите узнать, где купить квартиру по разумной цене, записывайтесь на консультацию — мы поможем вам сделать правильный выбор.

Всем привет! Если у вас есть квартиры в новостройках, в т.ч. кладовки и машиноместа в Москве, то возможно, вы забыли про начисления на капитальный ремонт. И не зная об этом, можете вляпаться в большие долги.

Проблема в том, что эти начисления не приходят автоматически. Скорее всего, вам присылают квитанции только за коммуналку. А вот за капремонт – нет. С этим приходится разбираться самостоятельно.

В чате дома в Новостройке в Прокшино соседи уже пишут, что дошло до разбирательства с приставами.
Долг копился – и люди об этом даже не знали.

При этом на каждый объект недвижимости – свой код плательщика. Его нужно отдельно запрашивать, а затем уже платить.

Что делать:
✔️Пройти вот по этой ссылке и сделать запрос на получение кода https://fond.mos.ru/poluchenie-platezhnogo-dokumenta-po-vznosam-na-kapitalnyy-remont-informatsii-o-nachisleniyakh/

✔️ для этого нужно будет указать кадастровый номер квартиры, машиноместа или кладовки.
✔️ в течение 10 дней на почту придёт ответ - там будет код и дальнейшая инструкция.
✔️ оплатить весь долг можно на сайте mos.ru

У меня вот так внезапно накопилось больше 15 тысяч.

Думаю, что такая ситуация не только в Москве. Капремонт платится по всей стране.