Bright Rich Kazakhstan

Помещение передается с уже готвоой отделкой, часто оставшейся после предыдущего арендатора. Такой формат позволяет переехать в кратчайшие сроки и минимизировать первоначальные затраты.

Помещение имеет базовую отделку и подготовленные инженерные системы, но не адаптировано под конкретного арендатора. Т

Помещение передается без внутренней отделки. Арендатор получает максимальную свободу в проектировании планировки и инженерных систем.

🏗️ Первый складской комплекс класса А в Костанае — важный этап для регионального рынка, однако говорить о начале складского бума пока преждевременно. Проект формирует качественное предложение практически с нуля и усиливает роль Костаная как логистического узла благодаря железнодорожной инфраструктуре и близости к ключевым транспортным маршрутам. В то же время успех объекта будет зависеть не столько от ставок аренды, сколько от способности привлечь якорных арендаторов. Если первый проект сможет воспользоваться дефицитом современных площадей, то перспективы следующих очередей уже будут определяться реальным спросом со стороны рынка.

🛣️ Продление магистралей не меняет географию складского рынка Алматы, а усиливает уже сформировавшийся северный логистический пояс. Именно здесь сосредоточены основные сделки и большая часть нового предложения, поэтому конкуренция во втором полугодии будет расти прежде всего между самими объектами.
Для офисного рынка эффект будет косвенным: улучшение транспортной доступности расширит зону притяжения сотрудников для бизнес-центров в западной части Алматы.

📑 Изменения в Конституции сами по себе не повлияют на рынок недвижимости, однако последующие законодательные реформы могут изменить инвестиционную среду. Если новые специальные правовые режимы будут привязаны к существующим экономическим центрам и транспортным коридорам, это повысит привлекательность отдельных индустриальных и логистических площадок. Для офисного рынка потенциальным драйвером станет рост спроса со стороны юридических, аудиторских и консалтинговых компаний, однако наиболее заметный эффект ожидается в долгосрочной перспективе.

— Для арендодателей высокая вакансия не означает ничего хорошего, так как оказывает давление на ставки. К примеру, в 2024 году стоимость аренды качественных объектов варьировалась от 5 до 6 тыс. тенге за кв. м (без учета НДС и коммунальных платежей). Сейчас сделки заключаются по ставке 4,5-4,7 тыс. тенге за кв. м. У арендаторов выросло число доступных вариантов, что заставляет собственников предлагать более гибкие условия аренды.

— Существенный объем ввода складской недвижимости является реакцией на продолжительный дефицит предложения. К примеру, на конец 2022 года в Алматы и Алматинской области было свободно менее 1% площадей. Для складского рынка характерен длительный цикл строительства, поэтому фактически речь идет о завершении ранее запущенных проектов.

В период пандемии бурными темпами росла онлайн-торговля, но ее развитие сдерживалось нехваткой свободных площадей, что сформировало отложенный спрос. Также строить новые объекты девелоперов стимулировала геополитическая ситуация, которая привела к переориентации торговых потоков на Казахстан.

— За последние три года мы ввели в эксплуатацию 96 тыс. кв. м складской недвижимости. Сейчас наш логопарк Focus Aksengir загружен на 92%, и в нем остаются свободными только небольшие площади. В перспективе мы собираемся построить еще один корпус площадью 20 тыс. кв. м, который сейчас проходит госэкспертизу. Но его строительство начнется только при наличии арендатора хотя бы на половину площадей.

Возводить спекулятивные объекты сейчас неинтересно, учитывая высокую базовую ставку и избыток предложения. В этих условиях наиболее перспективным вариантом выглядит строительство объектов под конкретного заказчика в формате built-to-suit или built-to-rent.

— Учитывая, что по итогам 2026 года на рынок выйдет почти 200 тыс. кв. м, ставки, как минимум, останутся на прежнем уровне. Сейчас рынок находится в состоянии «красного океана», для которого характерна жесткая конкуренция за клиентов. Некоторые объекты, которые были введены в 2025 году, до сих пор не заполнены. Рано или поздно владельцам придется принимать непростое решение о снижении ставок, чтобы привлечь арендаторов.

💲Казахстан формирует 53,7% совокупного ВВП Центральной Азии, что говорит о его ведущей роли в регионе. При этом для рынка недвижимости ключевое значение имеет другой показатель: Казахстан аккумулирует 68,6% всех накопленных прямых иностранных инвестиций в регионе. Это объясняет почему международные компании продолжают открывать региональные штаб-квартиры в Алматы и Астане. Их активность на локальном рынке обеспечивает стабильный спрос на площади класса А. Кроме того, развитие международной торговли и транзитный статус Казахстана стимулирует активность зарубежного бизнеса на складском рынке.

⏏️Стратегия Fix Price свидетельствует о зрелости складского рынка Казахстана. При достижении определенного размера розничной сети компании выгоднее построить собственный распределительный центр с учетом индивидуальных требований, чем арендовать площади. В перспективе можно ожидать роста интереса к модели build-to-suit со стороны других крупных ритейлеров, которым необходимы складские объекты, спроектированные с учетом специфики их бизнес-процессов.

⬆️Прямого влияния на офисный и складской рынок план по борьбе с теневой экономикой не окажет, но будет способствовать повышению прозрачности бизнес-среды в целом. Этот фактор институциональные инвесторы обычно закладывают при оценке рисков, когда принимают решение о выходе в ту или иную страну.

🥔Программа строительства овощехранилищ показывает, что целевые меры господдержки способны закрыть системный дефицит инфраструктуры за относительно короткий срок. За пять лет дефицит площадей подобного формата в Казахстане сменился профицитом. Теперь рынок переходит от экстенсивного развития к интенсивному. Фокус участников рынка будет смещаться с увеличения объемов строительства на повышение эффективности существующей инфраструктуры.

↗Макроэкономическая статистика подтверждается структурой спроса на коммерческую недвижимость Алматы. Основными драйверами рынка выступают непродовольственный ритейл, IT, а также финансовые, юридические, аудиторские и консалтинговые компании. Растущие несырьевые компании формируют устойчивый спрос на качественные офисные и торговые площади.

🏢Сложности с продажей Kaisar Plaza указывают, что лот выставлен на торги по завышенной цене. Это ликвидный объект, преимуществами которого являются большая площадь и удачное расположение. Однако инвесторы в качественные объекты недвижимости стали внимательнее оценивать ожидаемую доходность проектов и не готовы платить премию за престижный адрес. В этих условиях на офисно-торговый комплекс вряд ли получится найти покупателя пока его стоимость не приблизится к рыночному уровню.

— Говорить о насыщении рынка пока преждевременно — он, наоборот, только набирает обороты. Мы, как один из пионеров этого сегмента, работаем в сервисном формате с 2022 года. Нам удалось своевременно увидеть новый рыночный тренд и начать его системно развивать на раннем этапе. По нашему мнению, в ближайшие годы сегмент продолжит устойчивый рост.

— Требования арендаторов к качеству пространства и инфраструктуре проекта ежегодно растут. Сегодня клиенту недостаточно просто арендовать помещение — он ожидает современную рабочую среду, соответствующую международным стандартам качества, комфорта и эффективности.

Существенное влияние на ожидания арендаторов оказал глобальный тренд на качественные корпоративные пространства. У его истоков стояли международные компании, такие как Google, технологические корпорации и современные бизнес-хабы. Это сформировало спрос на продуманный дизайн, качественные материалы, эргономику и высокий уровень пользовательского опыта.

— Сервисные офисы скорее стоит рассматривать как следующий этап эволюции офисной недвижимости. Традиционный бизнес-центр предполагает, что арендатор самостоятельно инвестирует в ремонт, меблировку, эксплуатацию и организацию пространства. Сервисная модель снимает эти задачи с клиента и предоставляет готовое решение «под ключ».

— Такой потенциал существует, особенно в рамках mixed-use-проектов, где сочетаются жилые, коммерческие и общественные функции, а также в форматах co-living и work-life ecosystem. Однако в Алматы этот тренд пока нельзя назвать массовым. Город остается активным деловым центром, где многие пользователи по-прежнему предпочитают разделять рабочее и личное пространство.

📈Рост доли малого и среднего бизнеса (МСБ) в экономике напрямую влияет на рынок коммерческой недвижимости. У МСБ существует устойчивая потребность в небольших и средних офисных и торговых помещениях класса B+ и B, а также площадях в гибких пространствах. Снижение административной нагрузки и цифровизация регулирования снижают издержки для регистрации бизнеса, что стимулирует спрос на аренду помещений со стороны стартапов и небольших сервисных компаний. Высокая доля действующих компаний (92,2%) указывает на зрелость сектора, что создает предпосылки дальнейшего увеличения спроса на коммерческую недвижимость.

🏭Увеличение объема строительных работ и ввода говорят о сохранении девелоперской активности. Высокие темпы роста обрабатывающей промышленности будут создавать дополнительный спрос на индустриальную и логистическую недвижимость. Увеличение инвестиций в этом секторе на 33,3% приведет к появлению новых производственных площадок и будет способствовать запуску новых проектов формата light industrial и built-to-suit в течение одного-двух лет.

🤩Для МСБ рост реальных ставок означает краткосрочное снижение доступности заемного финансирования. Это может охладить спрос на аренду и покупку коммерческих площадей на протяжении двух-трех кварталов. Но при этом долгосрочный тренд остается позитивным. Курс на снижение базовой ставки будет стимулировать снижение стоимости кредитов, что приведет к росту активности МСБ.

🏙Строительство небоскребов позволит эффективнее использовать городское пространство и создать новую зону деловой активности в Алматы без сноса исторической застройки. Сейчас в городе практически не осталось свободных участков под девелопмент, а точечная застройка в существующих локациях практически исчерпала себя. Однако значительный объем площадей может увеличить сроки заполняемости высотных бизнес-центров, так как им предстоит конкурировать с объектами с более низкой ставкой аренды. Кроме того, с учетом высокой сейсмической активности в Алматы важную роль будет играть наличие в проекте эффективных инженерных решений.

🏭Интерес к локализации в Казахстане американской компанией Valley говорит о привлекательности локального рынка для иностранных инвесторов. Благодаря своему географическому расположению страна представляет интерес не только как растущий рынок, но и хаб для поставок продукции в другие страны Центральной Азии.

🟠Формирование нормативной базы для использования цифровых активов в Казахстане позволит либерализовать трансграничную торговлю и станет дополнительным аргументом для институциональных инвесторов при выборе юрисдикции в Центральной Азии. Кроме того, это будет способствовать токенизации недвижимости, когда инвесторы смогут приобретать права на объект или долю в нем через покупку цифровых активов. В результате у розничных инвесторов появится новый инструмент для инвестиций с низким порогом входа.

— На рынке сохраняется дефицит офисных помещений класса А и А+, а спрос на них остается устойчивым даже при высокой базовой ставке. Это формирует у девелоперов уверенность, что качественный объект быстро найдет покупателя или арендатора на выгодных условиях. Показательный пример — новый проект Sensata на проспекте Аль-Фараби, где офисные площади удалось оперативно реализовать.

— Найти участок под застройку по привлекательной цене в локации с высокой деловой активностью практически невозможно. На этом фоне мы не видим возможностей для строительства новых объектов. В этих условиях девелоперы будут переориентироваться на развитие в городе Алатау, где формируется деловой хаб.

— Высокие ставки аренды за последние два-три года и нехватка офисов вынуждают компании покупать офисные помещения. В долгосрочной перспективе такая стратегия оказывается более выгодной. Аренда офиса предполагает капитальные вложения в ремонт, которые могут не окупиться при последующем переезде. Кроме того, в последнее время в Алматы состоялось несколько крупных сделок по покупке бизнес-центров крупными финансовыми организациями, что вынудило их арендаторов оперативно искать новые площади. Все это показывает, что наличие собственного офиса гарантирует бизнесу стабильность, так как позволяет защитить инвестиции в отделочные работы и остаться в нужной локации.

— Это временное явление. Дефицит качественного предложения и высокий спрос со стороны компаний, которые хотят улучшить условия работы для сотрудников, будут поддерживать рынок. К концу года объем вакансии снизится, а средняя ставка вырастет по сравнению с началом года.

«Для крупных предприятий важно, чтобы их основные офисы находились в современном и функциональном здании. Это напрямую влияет на удовлетворенность сотрудников и повышает ценность работодателя. Кроме того, существует взаимосвязь между имиджем компании и качеством ее офиса».