ПРО Кадастр СПБ

🎙 Еду на Балтийский форум: буду говорить о сложной недвижимости (которой сейчас стало очень много)

Друзья, рада поделиться новостью: меня пригласили выступить в качестве спикера на Балтийском форуме недвижимости! 🎉

Это одно из ключевых событий весны в нашей сфере. Здесь соберутся ведущие застройщики, риелторы, девелоперы и юристы Северо-Запада. 😉

🗓 Когда: 19-20 марта 2026 года
📍 Где: Космос Санкт-Петербург, СПБ, площадь Победы, д.1

Тема моего выступления:
👉 Междисциплинарный подход и баланс между законодательством и реальностью при проведении кадастровых работ на сложных объектах недвижимости.

Почему это важно для вас?
Да потому что на форуме я буду разбирать именно те вопросы, с которыми вы ко мне приходите каждый день.

👇 Ставьте «+» в комментариях, если тоже планируете быть на форуме. Встретимся лично и обсудим ваши задачи в неформальной обстановке! Будет круто 😎

#БалтийскийФорум #Кадастр #Спикер #НедвижимостьСПб #Экспертиза

👆🏻 Инструкция: Как выделить машино-место из долевой собственности в 2025 году (с учетом нового закона 403-ФЗ)

Коллеги, в декабре 2024 года правила игры поменялись кардинально. Раньше выдел машино-места был квестом с поиском всех соседей. Теперь это административная процедура.

Если у вас доля в паркинге, но вы хотите получить полноценный объект с кадастровым номером — читайте и сохраняйте. Это рабочий алгоритм с 2025.

Почему это стало проще?
Федеральный закон от 23.11.2024 № 403-ФЗ (действует с 04.12.2024) отменил необходимость собирать общее собрание. Теперь согласие всех собственников по умолчанию не требуется, если они не заявят возражения публично.

Пошаговый план выдела (Новая реальность):

1️⃣ Кадастровые работы и публикация
Вы нанимаете кадастрового инженера. Он готовит проект техплана на ваше место.
👉 Ключевое действие: Инженер обязан опубликовать извещение о выделе и согласовании границ.
📌 Где: Сайт администрации, официальное издание, информационный щит в паркинге.
📌 Срок публикации: Минимум за 30 дней до даты завершения работ.

2️⃣ 30 дней тишины (или возражений)
В извещении указаны контакты инженера.

· Нет возражений? Местоположение считается согласованным автоматически. Едем дальше.
· Есть возражения? Инженер обязан их зарегистрировать. Если спор не решается миром — путь в суд. Но статистика показывает, что при исторически сложившемся месте возражений почти нет.

3️⃣ Регистрация в Росреестре
Подаете заявление (через МФЦ или Госуслуги). Прикладываете техплан (в нем уже будет отметка об извещении).
❗ Важно: С 13 апреля 2025 года действует строгая форма извещения (Приказ Росреестра № П/0045/25). Ошибка в формулировке = приостановка учета на 3 месяца. Проверяйте инженера!

4️⃣ Финал
Получаете выписку из ЕГРН. Вместо абстрактной доли — конкретные квадратные метры и кадастровый номер.
Росреестр сам погасит вашу старую долю и пересчитает доли соседей, уведомив их об этом в течение 5 дней. Вам бегать ни к кому не нужно.

💰 Сроки и стоимость (ориентир):

· Кадастровые работы: 15 000 — 30 000 руб. (зависит от региона и сложности).
· Госпошлина: 6 000руб. (за регистрацию права).
· Общий срок: 45-60 дней (30 дней на публикацию + 10-14 дней на регистрацию).

⚠️ Три подводных камня, о которых молчат:

1. Налог. После выдела машино-место станет отдельным объектом. Налог на него может быть выше, чем налог на долю. Но актив становится ликвидным.
2. МОПы. Если в паркинге не определены места общего пользования (проезды, пандусы) — техплан не пройдет учет. Это проблема архитектуры здания.
3. Форма извещения. Используйте инженеров, которые уже работают по новому приказу (от 26.02.2025). Старые шаблоны больше не принимают.

Итог: Закон реально упростил жизнь. Теперь выделить место можно без судов и согласий, просто грамотно проведя процедуру.

👇 Есть вопрос по вашей ситуации? Напишите в комментариях тип паркинга (подземный/отдельно стоящий) и год постройки. Разберем, работает ли новый закон в вашем случае.

🚨 ВАЖНО: С февраля меняется порядок оформления недвижимости

Без этого шага Росреестр ваши документы не примет. Всё по делу 👇

📌 Суть:
Теперь обязательно сначала получить адрес от муниципалитета, и только потом — идти с заявлением в Росреестр. Без решения об адресе — отказ.

🔍 Кого касается? Новые объекты: дома (ИЖС), помещения, машино-места, ОНС. "Вторичку" не трогает.

💣 Главные подводные камни:

1. Два витка вместо одного. Адрес → потом Росреестр. Готовьтесь к увеличению сроков.
2. Адрес — свят. В заявлении в Росреестр он должен дословно совпадать с решением администрации. Одна ошибка — и привет, отказ.
3. Бегите в свою администрацию. Именно они присваивают адреса. Уточняйте у них список документов.

🎯 Мои главные советы:

1. Доверьтесь кадастровому инженеру. Он знает новые правила и поможет избежать ошибок.
2. Узнайте "правила игры" на месте. Как подаётся заявление на адрес в вашем МО? Через МФЦ? Какие сроки? Сэкономите нервы.

👉 Итог: Новый этап — новая реальность. Учитывайте это в своих планах.

Есть кейс? Описывайте в комментах, помогу разобраться.

«Я устала вас учить уму разуму!» — сказала нам сотрудница администрации.

А надо было просто закон открыть.

Коллеги, клиенты и все, кто сталкивается с чиновничьим произволом — вот вам одна история из города Сланцы как зеркало системной проблемы.

Заказчик обратился за оформлением земли. Процедура стандартная, но вместо работы по регламенту мы попали в сериал «Кто в доме хозяин?».

👥 Действующие лица:

· Мы: Специалисты с кодексами.
· Она: Сотрудница администрации с «особым» пониманием правил.
· Участок-призрак: Бесхозный клочок земли без межевания и прав — её любимая идея.
· Наш участок: Законный, проверенный.

Акт 1. Уроки от «профессора».

Приносим документы на предварительное согласование. Вместо того чтобы их принять, сотрудница выдает: «Вы всё не так делаете! Вот ваш участок (тыкает в пустое место на карте). Его сначала отмежуйте!»
Мы терпеливо объясняем: этот участок-призрак юридически не существует, у него нет границ и прав, характеристики не наши. В ответ звучит шекспировская страсть:

Ох, я устала вас учить уму-разуму!

Мы уперлись, настояли на подаче заявления по закону. Ушли готовиться к войне.

Акт 2. Нежданная капитуляция (казалось бы).

Проходит несколько дней. И — о чудо! — Звонит специалист и говорит, что готова нам все одобрить. Именно наш участок. Без единого слова о «призраке». Молчаливое признание нашей правоты. Фейерверк? Не тут-то было.

Акт 3. Новые правила из старой папки.

Следом — звонок. Голос сладкий: «Поздравляем! Но есть нюанс: площадь больше 1000 кв.м. — нужно уменьшить». Ссылается на документ, который утратил силу несколько лет назад. Сценарий повторяется: мы должны учиться, а учительница… пользуется устаревшими конспектами.

🔥 Кульминация и открытый финал.

Сейчас мы готовим очередной «урок» — официальный ответ с ссылками на действующие законы и факт отмены старого лимита. Кто в итоге окажется учеником? Практика покажет. Но битва продолжается.

📌 Наш главный вывод (и горькая статистика):

Чем дальше от Санкт-Петербурга, тем чаще сталкиваешься с ситуацией, когда чиновник подменяет закон своей уверенностью (или устаревшей памяткой).

Но законы пишутся не в районных администрациях. И если уж на то пошло, то главный вопрос истории:

Кто на самом деле тут должен был кого «учить уму-разуму»?
Тот, кто требует действовать по несуществующим правилам? Или те, кто приходит со знанием действующих законов?

P.S. История ещё не закрыта. Но мы уверены в одном: права не дают — их берут. Аргументированно, настойчиво и в рамках закона.

А вам приходилось «доносить» до чиновников базовые правовые нормы? Поделитесь в комментариях — обсудим, как бороться с правовым нигилизмом на местах.

#историяизпрактики #администрация #оформлениеземли #Сланцы #юридическиебайки #ЗемельныйДетектив #ПравовойНигилизм #ВопросРебром

🎄 Новогодний розыгрыш для наших подписчиков

Мы решили порадовать вас и в честь Нового года разыгрываем сертификат на Ozon номиналом 3000 рублей!

Итоги подведём 31 декабря — как раз к празднику.

Условия участия простые и прозрачные:

1️⃣ Подпишитесь на наш канал.

2️⃣ Напишите «участвую» в лс админу и получите личную ссылку на вступление в канал.

3️⃣ Отправляйте эту ссылку друзьям и знакомым. Кто пригласит больше людей — тот и получит приз!

⚠️ Важно:

— В зачёт идут только те подписки, которые оформлены именно по вашей личной ссылке. Если человек подпишется напрямую — он не засчитывается.

— Учитываются живые аккаунты. Боты, пустые и неактивные профили засчитаны не будут — всё проверяется.

🔍 Всё максимально честно:

В процессе розыгрыша мы будем публиковать промежуточные результаты, чтобы вы могли отслеживать свой прогресс.

Участвуйте, зовите друзей и заходите в Новый год с подарком от ЦКА🎄
Удачи всем участникам!