🇪🇺Греция.Доход.Недвижка.

Боли и разочарования покупателей.

Большинство сделок с недвижкой в Афинах это сделки в старом фонде.
Психология покупателя - это купить максимально дешево то, что выглядит максимально дорого.

У нас собралось какое-то количество кейсов, когда инвестора сами нашли и купили готовую недвижку и пришли к нам за управлением.

Кейс-1:
Два месяца после старта аренды жалобы на мышиные писки в квартире и невозможность спать, но признаков мышей в квартире нет. Пришлось разобрать встроенный шкаф, а за ним 😳 просто остались дырки в наружных стенах.

Кейс-2:
Обычный засор канализации обернулся вскрытием полов от ванной до садика через всю квартиру. Оказалось в полу древняя глинянная труба не подлежащая восстановлению.

Кейс-3:
Влажная стенка за кухней обернулась переустановкой всей кухни и вскрытием/ремонтом всей стены. Строители просто подключились к старым трубам в стенах, которые не пригодны.

Кейс-4:
👆тоже самое только пришлось ванную комнату разобрать.

Проблема не в сложности восстановления, а в ожиданиях. Когда человек покупает что-то красивое, он настраивается, что все новое и все будет отлично.

Пару лет назад мы тоже делали такие ошибки и покупали у непроверенных девелоперов (цена очень заманчивая 😋).

Зачем об этом пишу? - часть людей в этом канале занимаются девелопментом, часть людей «облизывается» на симпотный и дешевые объекты, часть занимается таким же бизнесом как мы, часть нанимает строительные компании и не прописывает детали в спецификации.
🤞 надеюсь кому-то эти примеры будут полезны.

Всем удачных инвестиций👍

Откуда берется высокая рентабельность в арендном бизнесе?

Анализируя наши проекты 2024 года мы заметили рост стоимости недвижки в закупке, ремонтах, юридических и инженерных услугах и т.д.
Аренда, конечно, тоже повышается, но с задержкой, и рост аренды отстает от роста стоимости недвижки, что безусловно отражается на рентабельности.

Коллеги из отдела закупок проанализировали, что есть на рынке и с кем мы конкурируем. Выбрали 15 девелоперов Афин - 5 больших, 5 средних и 5 маленьких, названия разглашать неэтично.

Результаты очень интересные:
1. Самый низкая рентабельность составила 0.9% годовых 🫣
2. Самая высокая - 3.8%
3. Если аренда гарантируется девелопером, самое лучшее предложение было 2.5% годовых на 3 года.
4. У 80% девелоперов ценник чудесным образом соответствует требования под ВНЖ от €250к
5. 93% девелоперов чрезмерно оптимистично (завышено, с нашей точки зрения) озвучивают будущую стоимости аренды
6. 70% девелоперов рекламируют объекты как новое жилье, а когда копнешь чуть глубже - оказывается это кап ремонт старого жилого фонда.

Важно отметить, что почти все девелоперы предлагают объекты на этажах от 0 и выше, то есть выше LGF (lower ground floor/цокольный этаж).

Чем больше мы присматриваемся и изучаем рынок недвижки на этажах, тем больше становится понятно, что спрос пока превышает предложение, и по сути девелоперы могут брать премиум на «ровном месте».
Большинство недвижек расходится китайским инвесторам, и основной драйвер в этой области остается ВНЖ.

Продолжение>>>

Наша основная ниша это LGF (lower ground floor или нижние этажи), хотя мы продолжаем делать подходы к верхним этажам.

Почему в этой нише у нас получается выдавать 6% и выше?

1. Локация - близость к метро или к точкам притяжения в определенных районах.

2. Размер - чем меньше, тем выше рентабельность. Пока наш рекорд был 20кв.м., но скоро порадуем рынок 18кв.м. Подсматриваем в Нью-Йорке и Токио.

3. Надежность реновации и отказоустойчивость инженерных систем. Пару раз обжигались и после этого, все объекты делаем сами. Простой арендного объекта может быстро уменьшить годовую рентабельность.

4. Эффективная закупка и понимание рынка и роли игроков в этом процессе (продавец, агент, нотариус, юрист, инженер).

Есть еще десяток или два нюансов, но 👆 вот эти 4 критерия на 90-95% помогут сделать правильный выбор.

Всем удачных инвестиций👍

Греция и технологии⚡️- отставания 💾 и прорывы!🚀

В секторе сделок с недвижкой, многие греки удивляются: когда вы читаете контракт на греческом языке с Google переводчиком, по ходу задаете вопросы и просите сделать уточнения. Обычно вам предложат переводчика, естественно за деньги.

Юрист легко попросит с вас €100-€500 за договор, который по шаблону за 2 минуты выходит из Chat GPT бесплатно🙈.

Документы вас могут попросить распечатать и привезти с собой в банк/гос учреждение. Даже если подписывать не нужно - просто распечатать. И это не потому, что нужен оригинал, а просто потому, что не умеют пользоваться G-drive, Dropbox, Яндекс диск.

Банк запросит около 27 документов (без преувеличений!😅) для открытия счета, и банковские работники считают себя большими молодцами, если найдут ошибку и попросят переделать🙈. И далее перепечатать. Записаться. Дождаться. И так еще пару раз. Мотают нервы на высшем уровне, пока наконец не откроешь счет. Такое впечатление, что чем дольше процесс, тем больше обслуживающего вас работника похвалит его менеджер в банке, и, наверное, тем лучше он всем доказывает свою незаменимость на работе.

И все это - на фоне некоторых технологических компаний, которые пишут софт для тестирования автопилотов и продают этот софт во все известные мировые автопроизводители.🔥
Выигрывают конкурсы технологических инноваций по очистке океана. 🌊
Тестируют и дорабатывают аэродинамику для швейцарских производителей самолетов и коптеров. 🛫

Во многих странах присутствуют такие «разрывы». Думаю, здесь ключевое отличие, что Греция страна маленькая, и это более заметно и бросается в глаза.

Я на это смотрю через призму рентабельности в недвижке 🔬. Да, некоторые процессы архаичны и неэффективны. Во многих западно- и североевропейских странах все это отлажено и современно, НО доходность, которую можно выжимать в Греции сполна компенсирует все неудобства 👍!

А технологичные хабы есть и во многих других странах. Кстати, в чем-то Греция хорошо догоняет остальной мир. К примеру, цифровизация всех гос услуг идет полным ходом. Пару лет - и догонят🙃!

Всем удачных инвестиций 👍