Новый фонд от Паруса — «Место встречи» — вышел на биржу 5 июня. Это 26 районных ТЦ, переделанных из старых советских кинотеатров.
Покопался в их финансовой модели. Цифры интересные, но есть нюансы.
83% аренды — федеральные сети (Пятёрочка, Перекрёсток, Familia, DDX). Треть площадей — социальные учреждения. Трафик +25% в год (44 млн в 2025-м). Плюс: многие объекты открылись меньше трёх лет назад и ещё не вышли на пик.
Что в модели:
Стоимость актива — 40,7 млрд (оценка эксперта). Кредит 28,8 млрд — гасят в 2026 году целиком. Операционный доход: 4 млрд в 2026, рост до 5,85 млрд к 2030.
Цифры:
— 373 000 кв. м, загрузка 96%
— пай — 900 ₽
— арендная доходность — 11% годовых, выплаты ежемесячно
— target — до 22,1% годовых (из аренды и роста стоимости объектов)
Риски:
⚠️ Вакансия 0% — в модели заложена 100% заполняемость на все 5 лет. Реалистично закладывать 2-5% потерь.
⚠️ Кредит — объекты куплены под %, который выше ставки капитализации. Если не закроют кредит за счёт продажи паёв — модель не сойдётся. Но Парус так делает почти каждый фонд, так что риск не фатальный
⚠️ Ставка ЦБ — модель предполагает падение с 14% до 10% в 2027. Если не снизится — альтернативы подожмут. (Ну как будто снизится)
⚠️ Размытие долей — сейчас 37 млн паев, план — 49,6 млн к 2029. Вот это самый непонятный пункт для меня, то есть моя доля как владельца будет постоянно размываться, в чем мне выгода? Кто знает, напишите в комментах
⚠️ Комиссия УК — растёт с 6% до 10% от доходности пайщиков ежегодно (+1% каждый год до 2030). Плюс фикс за привлечение средств в 2026 году.
⚠️ Налоги — доходность 11% указана до НДФЛ. После налога будет ~9,6%.
⚠️ Доступен только для квалов (еще один звоночек его получить!)
Моё мнение: В сравнении с другими фондами Паруса, у некоторых премия к стоимости - 20-30% (не у всех). Здесь пока непонятно, как сложится. Я бы взял на заметку и понаблюдал пару месяцев: посмотреть на реальные торги, формирование премии или дисконта, и только потом принимать решение. Для тех, кто хочет диверсифицироваться от складов и офисов - можно рассмотреть, но верить в 22% годовых тяжело. Ближе к 14-16% после налога
Кто присматривается? 👇
Покопался в их финансовой модели. Цифры интересные, но есть нюансы.
83% аренды — федеральные сети (Пятёрочка, Перекрёсток, Familia, DDX). Треть площадей — социальные учреждения. Трафик +25% в год (44 млн в 2025-м). Плюс: многие объекты открылись меньше трёх лет назад и ещё не вышли на пик.
Что в модели:
Стоимость актива — 40,7 млрд (оценка эксперта). Кредит 28,8 млрд — гасят в 2026 году целиком. Операционный доход: 4 млрд в 2026, рост до 5,85 млрд к 2030.
Цифры:
— 373 000 кв. м, загрузка 96%
— пай — 900 ₽
— арендная доходность — 11% годовых, выплаты ежемесячно
— target — до 22,1% годовых (из аренды и роста стоимости объектов)
Риски:
⚠️ Вакансия 0% — в модели заложена 100% заполняемость на все 5 лет. Реалистично закладывать 2-5% потерь.
⚠️ Кредит — объекты куплены под %, который выше ставки капитализации. Если не закроют кредит за счёт продажи паёв — модель не сойдётся. Но Парус так делает почти каждый фонд, так что риск не фатальный
⚠️ Ставка ЦБ — модель предполагает падение с 14% до 10% в 2027. Если не снизится — альтернативы подожмут. (Ну как будто снизится)
⚠️ Размытие долей — сейчас 37 млн паев, план — 49,6 млн к 2029. Вот это самый непонятный пункт для меня, то есть моя доля как владельца будет постоянно размываться, в чем мне выгода? Кто знает, напишите в комментах
⚠️ Комиссия УК — растёт с 6% до 10% от доходности пайщиков ежегодно (+1% каждый год до 2030). Плюс фикс за привлечение средств в 2026 году.
⚠️ Налоги — доходность 11% указана до НДФЛ. После налога будет ~9,6%.
⚠️ Доступен только для квалов (еще один звоночек его получить!)
Моё мнение: В сравнении с другими фондами Паруса, у некоторых премия к стоимости - 20-30% (не у всех). Здесь пока непонятно, как сложится. Я бы взял на заметку и понаблюдал пару месяцев: посмотреть на реальные торги, формирование премии или дисконта, и только потом принимать решение. Для тех, кто хочет диверсифицироваться от складов и офисов - можно рассмотреть, но верить в 22% годовых тяжело. Ближе к 14-16% после налога
Кто присматривается? 👇