Артур Артемьев | Зарубежная недвижимость. Аналитика вместо буклетов

🏨 БРЕНД НА ЗДАНИИ — РАЗНЫЕ ИСТОРИИ, И ИХ ПУТАЮТ ПОЧТИ ВСЕ

Многие инвесторы даже не подозревают: под словом «брендированная недвижимость» скрываются два разных продукта. Один — реальная ценность. Второй — часто просто наклейка.

🏷️ ИСТОРИЯ ПЕРВАЯ. БРЕНДИРОВАННЫЕ РЕЗИДЕНЦИИ ОТ ДОМОВ МОДЫ И ДИЗАЙНА

Это когда над проектом стоит имя Trussardi Home, Bentley Home, Armani Casa, Etro, Fendi Casa и подобные. Бренд не просто вешает вывеску на готовое здание. Он с самого начала контролирует стройку: материалы, отделку, дизайн, инженерные решения, качество исполнения. Покупатель платит премию и получает за неё реальную, проверяемую вещь — гарантированный уровень качества, который бренд защищает своей репутацией десятилетиями.

Это честная сделка.

🏨 ИСТОРИЯ ВТОРАЯ. НЕДВИЖИМОСТЬ ПОД БРЕНДАМИ ОТЕЛЕЙ

А здесь всё сложнее. Когда на фасаде написано имя гостиничной сети, это может означать две разные вещи.

Вариант первый — пустая вывеска. Оператор ничего не строит и ничем не рискует. Он продаёт застройщику право использовать имя и стандарты за лицензионный платёж, а всю ответственность и деньги в проект вкладывает локальный застройщик.

Вариант второй — настоящий отельный бизнес. Юнит полностью в едином отельном пуле или под прямым управлением оператора с доступом к его глобальной системе бронирования. Доход — от реальной гостиничной загрузки, а не от обещаний.

Первый вариант тридцать лет назад придумал и обкатал один человек.

👤 ПРИ ЧЁМ ЗДЕСЬ ТРАМП

В конце 90-х Дональд Трамп посмотрел на Nike и понял простую вещь: не обязательно строить здание, чтобы зарабатывать на его имени. Он первым перенёс логику брендовой франшизы на недвижимость — офис, дом и место отдыха стали франшизами одного глобального имени. Схема оказалась настолько рабочей, что кормит его до сих пор: только за прошлый год он заработал 59,5 миллиона долларов на иностранных лицензионных сделках, пока девелоперы в Персидском заливе платили за право использовать его имя. Сам он почти нигде не застройщик и не совладелец. Он просто сдаёт имя в аренду, а весь риск несёт кто-то другой.

С тех пор эта модель разошлась по рынку и уже не имеет отношения конкретно к Трампу — сегодня по ней работает добрая половина «отельной» недвижимости в мире.

⚙️ КАК ЭТО ВЫГЛЯДИТ НА ЖИВЫХ ОБЪЕКТАХ

Здание делят на две неравные части. Меньшая, обычно 20-30% — реальный номерной фонд под контролем оператора. Большая, 70-80% — «резиденции», которые продают частным инвесторам с наценкой за имя, доходящей до 20-30% сверх обычной цены жилья.

Такой юнит зачастую даже не входит в систему бронирования сети, им управляет отдельная локальная УК, а на владельца вешают дорогие отельные сборы. Застройщик получает бесплатное финансирование стройки под красивой вывеской, инвестор — квартиру по цене отеля без единого рубля реального гостиничного дохода.

⚠️ И ЭТО УЖЕ СЛУЧАЛОСЬ, НЕ РАЗ

Кондо-отель Trump SoHo в Нью-Йорке был статусным проектом на этапе продаж. В декабре 2017 года его просто де-брендировали — владелец здания выкупил лицензионное соглашение, и все, кто покупал «под мировым именем», в один день остались без него.

Сейчас похожая волна идёт в Заливе: рынок брендированной недвижимости в Дубае вырос на 26% за девять месяцев 2025 года, а объём продаж — на 51%. Спрос огромный, и вместе с ним растёт число проектов, где имя — единственное, что связывает объект с реальным отельным бизнесом.

✅ И ВОТ ГДЕ РАЗНИЦА РЕШАЕТ ВСЁ

По рендерам и презентации схема с пустой вывеской и настоящий отельный контракт выглядят одинаково. Разница видна только в договоре управления, в реальной структуре номерного фонда и в условиях расторжения лицензии. Увидеть это без разбора документов невозможно, сколько бы лет вы ни были в бизнесе, если бизнес не про недвижимость.

💬 В моём пуле есть и брендированные резиденции от домов дизайна, и штучные отельные проекты с настоящей интеграцией в бизнес, а не с арендой имени. Если у вас на руках проспект с «мировым брендом» — пишите, разберу, что там на самом деле.

Артур Альбертович Артемьев — независимый брокер и аналитик международной недвижимости
📲@ArcherVice | +7 965 074-53-60

🏗 Батуми, Аллея Героев: два новых проекта под брендом Royal Tulip — Cube и Oval от застройщика Metropol

Разбираю детально, потому что здесь важно понимать, что именно вы покупаете.

📍 Локация
Оба комплекса стоят на Аллее Героев — один из самых динамичных районов Батуми, рядом танцующие фонтаны на озере Ардагани, Приморский бульвар, стадион Batumi Arena, торговые центры Black Sea Mall и Carrefour.

Cube — первая линия, угол Пиросмани 21/23, до моря 200-300 метров, соседствует с Radisson Blu. Панорамный вид на море гарантирован.

Oval — чуть дальше, проспект Шартава 9, до моря около 500 метров, зато прямо напротив Batumi Arena — стабильный деловой и спортивный трафик круглый год.

🏢 Разница в позиционировании
Cube — 42 этажа, флагманский ультра-премиум объект, 332 резиденции плюс 80 номеров отеля. Есть эксклюзивный формат 2+1 (75-88.9 м²) — редкость для первой линии, рассчитан на состоятельные семьи.

Oval — 34 этажа (со стилобатом до 42), масштабнее: 523 резиденции плюс 100 номеров отеля. Упор на студии и однокомнатные форматы для туристической аренды, плюс своя инфраструктура — кинотеатр, спа, винотека.

💰 Цены под ключ (turnkey — полная чистовая отделка, мебель, техника, сантехника по стандарту Royal Tulip)

Metropol Oval:
▪️ Минимальный вход — студия от 32.1 м², от 85 000$
▪️ 1-спальный (1+1) от 55 м², от 120 000$
▪️ 2-спальный (2+1) от 72.7 м², от 160 000$

Metropol Cube:
▪️ Минимальный вход — студия от 28 м², от 105 000$
▪️ 1-спальный (1+1) от 49.9 м², от 125 000$
▪️ 2-спальный (2+1) от 75 м², от 180 000$

Для сравнения: рынок брендированных резиденций Батуми — 2 200–3 500 $/м² под ключ. Оба проекта в адекватном рыночном коридоре, Cube — на верхней границе за счет локации у моря.

🔑 Важно понимать про бренд Royal Tulip
Отель Royal Tulip — это только 80 номеров в Cube и 100 в Oval, они в прямой собственности застройщика и оператора Louvre Hotels Group. Все остальные юниты — это частные резиденции по индивидуальной собственности (freehold), которыми управляет отдельная управляющая компания по стандартам бренда.

То есть вы покупаете не долю в отеле, а резиденцию в здании отельного класса. В аренду сначала заселяют номера самого отеля, резиденции подключаются к потоку гостей во вторую очередь — при высокой загрузке основного отельного блока.

🏗 Стадия строительства
Монолит полностью готов, инженерные системы практически завершены, сейчас идут наружная и внутренняя отделка. Сдача объектов запланирована на IV квартал 2027 года — риск недостроя минимален.

📅 Запуск отеля
Передача ключей — январь 2027, дальше 6 месяцев на технический запуск бренда. Срок полноценного открытия отеля — июнь 2027 года аыглядит реальстично с учетом текущей стадии готовности и бэкграунда девелопера.

💳 Рассрочка
Действует промо-схема 15% первый взнос, 20% в рассрочку до передачи объекта, 65% при получении ключей. Схема фиксируется отдельным приложением к договору.

🏦 Ипотека TBC Bank
До 10 лет, ставка от 7 до 8,5% годовых в долларах, первый взнос от 20%. Для иностранцев, включая граждан РФ, принимается выписка с российского банка за 6 месяцев — но проверка проходит через комплаенс AML/KYC, срок рассмотрения до 3-4 недель.

🏢 Застройщик
Metropol на рынке с 2022 года, портфель более 545 000 м², свыше 3 500 апартаментов, один объект в Батуми и два в Тбилиси уже сданы. Строит с использованием собственных средств и банковского проектного финансирования TBC Bank — фактов заморозки объектов не зафиксировано.

⚠️ Что нужно знать перед покупкой
Гарантированного дохода и buyback в договоре нет — доход распределяется по факту загрузки арендного пула. Распределение прибыли 40/60, ваши чистыми 60%, номер застрахован. Ежемесячный сервисный сбор 1,5-2$ за м² платится независимо от того, сдается юнит или нет.

Хороший проект в сильной локации с прозрачной структурой и понятными рисками — для тех, кто готов разбираться в деталях, а не покупать красивую картинку.

📲 Подробный разбор условий и подбор юнита — пишите: @ArcherVice

Артур Альбертович Артемьев — независимый брокер и аналитик международной недвижимости
📲@ArcherVice | +7 965 074-53-60

🌊 В Кобулети строится круглогодичный комплекс, где вместо казино — крионика, а вместо аквапарка — крытый бассейн для серфинга и аэротруба для скайдайвинга. Это Renaissance by Alliance, первый в Грузии и на Кавказе проект в формате Wellestate — недвижимость плюс инфраструктура для восстановления здоровья.

📍 Первая линия моря, 30 метров до пляжа. Участок — территория бывшего советского санатория «Горизонт», исторически признанного точкой пересечения чистых воздушных потоков моря и гор. Кобулети официально имеет статус климато-бальнеологического курорта, это не маркетинговая формулировка, а курортный профиль города.

🏢 Три жилых башни на общем подиуме: А — 28 этажей, В — 36, С — 44. Плюс отдельно стоящий 14-этажный оздоровительный центр — больше 25 специализированных пространств, 15 направлений лечения. Бальнеология и минеральные ванны, талассотерапия, галотерапия, криокамеры, флоат-кабины, Emsculpt, остеопатия, рефлексология.

🏄 Спортивный кластер такого масштаба в регионе больше нигде не собран: первый в Грузии крытый бассейн для индор-серфинга, аэротруба для индор-скайдайвинга, скалодром, сквош, студии йоги и пилатеса, инфинити-бассейн на крыше.

🆚 Это принципиально другая модель, чем у соседей по побережью. У Swissôtel Kobuleti Beach Resort в проекте казино и классический all-inclusive формат. У Grand Millennium Kobuleti — тоже классический пятизвездочный отель. Renaissance делает ставку на медицинский и спортивный туризм без сезонности: летом пляж, зимой реабилитация и активный спорт. Загрузка не завязана на купальный сезон.

👔 Застройщик Alliance Group на рынке Грузии с 2005 года, портфель 2 млрд долларов, больше 15 тысяч сданных апартаментов, партнерства с Marriott, Wyndham, Hyatt, Aimbridge Hospitality. В Батуми компания уже сдала Alliance Palace с отелем Courtyard by Marriott и Alliance Privilege с отелем Marriott 5*.

⚠️ Честно: бренд-оператора именно велнес-центра в Renaissance пока официально не подтвержден. Aimbridge Hospitality многолетний партнер Alliance Group, но подтвержден как управляющий только по другим проектам девелопера — Alliance Palace, Alliance Highline, Alliance Centropolis, Wyndham Grand Residences. По Кобулети девелопер пока говорит только про оператора международного бренда без названия. Кто зайдет раньше объявления — рискует, но и может выиграть на входе.

💰 Стартовая цена студии в новом блоке B — от 57 500 долларов. Цена за квадратный метр по комплексу — от 1 770 до 3 760 долларов в зависимости от этажа и вида. Для сравнения: на этапе брони 2023 года метр стоил от 1 400 долларов, рост уже произошел, и это до открытия велнес-центра и объявления оператора.

📋 Условия оплаты с июля: первый взнос от 0%, рассрочка 36 месяцев на блок В, 30 месяцев на блок А, финальный платеж от 30 до 50% при сдаче в зависимости от размера первого взноса.

📈 Доход формируется через арендный пул девелопера: все апартаменты комплекса сдаются централизованно, а прибыль распределяется между собственниками пропорционально долям, без привязки к тому, сдалась именно ваша квартира или нет. По расчетам девелопера от 12 до 14% годовых. Гарантированного дохода и обратного нет, это тоже стоит знать заранее.

📅 Сдача поэтапная: башня А четвертый квартал 2027, В 2028, С 2029. Сейчас готовность монолита около 35%, нулевой цикл и подземный паркинг уже завершены.

🏛 Право собственности фрихолд, полное, регистрируется на ваше имя в Реестре Грузии. Доход белый, декларируется, 5% налог платит управляющая компания.

Если интересен проект - пишите, разберу вашу ситуацию отдельно.

Артур Альбертович Артемьев — независимый брокер и аналитик международной недвижимости 📲@ArcherVice | +7 965 074-53-60

🌊 Батуми Гонио Кобулети и теперь Шекветили. Как растёт единая курортная полоса западного побережья Грузии

Смотри на карту внимательно. За последние несколько лет точка роста на черноморском побережье Грузии не стоит на месте, она последовательно двигается на север, и каждый новый виток это не случайность, а часть одной стратегии.

Сначала был Батуми. Столица региона, где уже есть развитая курортная инфраструктура, набережная, аэропорт, устоявшийся поток туристов.

Дальше внимание девелоперов и инвесторов сместилось южнее, в Гонио. Там сейчас строится Wyndham Grand Batumi Gonio, первый в Грузии отель уровня 5 звёзд All Inclusive с халяль инфраструктурой и семейным форматом, запуск в начале 2027 года.

Сейчас в рост пошёл Кобулети, самый северный муниципалитет Аджарии. Туда пришли сразу несколько крупных игроков. Swissôtel Kobuleti Beach Resort и Grand Millennium Kobuleti, международные гостиничные бренды, которых там ещё несколько лет назад просто не было. И отдельная история - это Alliance Renaissance от Alliance Group, проект на 112 миллионов долларов прямо на первой линии, 30 метров до моря. Три жилые башни на общем стилобате, 28, 36 и 44 этажа, плюс отдельный 14 этажный wellness центр международного уровня с 25 видами оздоровительных процедур. Это первый спортивно оздоровительный инвестиционный комплекс такого масштаба в регионе, и по сути Кобулети только сейчас проходит ту же точку входа, которую два года назад проходил Гонио.

И вот теперь волна развития перешагнула административную границу Аджарии и дошла до Шекветили и Уреки, это уже соседний регион Гурия. Правительство утвердило концепцию генплана единой рекреационной зоны для этих двух посёлков, речь о официальном статусе курорта, лечебно оздоровительном и деловом туризме, зелёных коридорах к морю, новом мосту через реку Сепа, причалах для туристических рейсов и заявке на международный статус Blue Flag для пляжей.

Что важно понять инвестору
Это не четыре отдельных истории про четыре посёлка. Это один непрерывный курортный коридор длиной в сотню с лишним километров, который формируется на глазах, и каждая следующая точка вступает в игру именно тогда, когда предыдущая уже прошла свой основной рост цены.
Общий вектор один и тот же на всей полосе. Регион уходит от модели трёх месяцев лета к круглогодичной загрузке и широкому набору услуг для туристов из разных стран. Гонио делает ставку на халяль и семейный формат для арабской аудитории, Кобулети через Alliance Renaissance заходит в спортивный и оздоровительный wellness сегмент, Шекветили и Уреки теперь официально заходят в лечебный и деловой туризм. Разные сегменты, разные страны туристов, одна и та же цель, убрать сезонность и дать курорту работать двенадцать месяцев в году.

Для инвестора это значит, что регион ещё не закончил расти, он только сейчас проходит через фазу, когда каждая новая точка на карте открывается по цене входа ниже, чем предыдущая, и с инфраструктурой, которая строится наперёд, а не догоняет спрос. Тот, кто заходил в Гонио два года назад, уже видит это на своей доходности. Та же логика сейчас работает в Кобулети, и она же пойдёт дальше в Шекветили и Уреки.

Если хочешь разобрать детали по Alliance Renaissance в Кобулети или по объектам на входе в Шекветили и Уреки, пиши, разберём.

Артур Альбертович Артемьев независимый брокер и аналитик международной недвижимости
📲@ArcherVice +7 965 074 53 60

🏡 Где на побережье Грузии самые дорогие и самые дешевые квартиры

TBC Capital опубликовала исследование рынка недвижимости на грузинском побережье. Самые дорогие квартиры сегодня продаются в Гонио — в среднем по 2894 доллара за квадратный метр, а самые доступные — в Поти, где средняя цена составляет 867 долларов.

Средняя стоимость квартир на побережье, цены за квадратный метр

📍 Гонио — 2894$
📍 Квариати — 2225$
📍 Батуми — 1988$
📍 Уреки — 1950$
📍 Чакви — 1774$
📍 Кобулети — 1545$
📍 Шекветили — 1532$
📍 Поти — 867$

По данным исследования, в первом квартале 2026 года продажи жилья в Батуми выросли на 15,8% по сравнению с прошлым годом, а средняя стоимость квартир увеличилась на 8%. В Кобулети спрос после пика в 2023 году стабилизировался, однако цены продолжают расти.

Артур Альбертович Артемьев — независимый брокер и аналитик международной недвижимости
📲@ArcherVice | +7 965 074-53-60

Пока одни застройщики только запускают продажи, у Empire Group уже второй проект подряд разбирают на этапе котлована.

Их прошлый проект в Джомтьене, Embassy Life, ушёл в полный сток за полтора года пресейла. Сейчас на рынок выходит следующий — Embassy World.

Это масштабный жилой комплекс в Чонбури с футуристичной концепцией и полной инфраструктурой внутри периметра, без необходимости выходить за территорию:
Aqua Cinema, кинотеатр прямо на воде. Sky Pool и спортзал с панорамным видом. Капсула гидротерапии. Bungee Gym. Зона Thermal Galaxy. Детский клуб Junior World. Подземный паркинг с зарядками для электромобилей. Все квартиры сдаются с чистовой отделкой и полностью меблированными, заезжай и живи.

По факту продаж уже сейчас:

В корпусе F на первом этаже полностью раскуплена линейка Signature 1-BR, на средних этажах студий почти не осталось. В корпусе E разбирают видовые двухкомнатные квартиры на верхних этажах.

Проект только вышел на международный рынок, а лучшие лоты уже уходят, как и в прошлый раз с Embassy Life.

Входной билет на лето 2026:

Студия, 25 кв.м — от 2,09 млн бат на тайскую квоту, от 2,49 млн бат на иностранную (около 57 000 и 68 000 долларов).

1-Bedroom, 33–34 кв.м — от 2,79 и 3,19 млн бат (76 000 и 87 000 долларов).

2-Bedroom, 52 кв.м — от 4,69 и 5,29 млн бат (128 000 и 145 000 долларов).

Поясню разницу в квотах:

Иностранная квота, Foreign Quota — иностранец оформляет квартиру напрямую на себя, полная собственность без посредников.

Тайская квота дешевле, но оформляется через тайское юрлицо. Обе схемы легальны и много лет используются в Таиланде.

Теперь почему именно эта локация и почему именно сейчас:

Джомтьен и Паттайя официально входят в Восточный экономический коридор Таиланда, EEC. До 2031 года рядом достраивают новый терминал аэропорта У-Тапао на 157 000 кв.м и вторую взлётную полосу на 3500 метров, пассажиропоток должен вырасти с 12 до 60 млн человек в год — это уровень Хитроу. Параллельно запускают высокоскоростную железную дорогу, которая свяжет Паттайю с двумя аэропортами Бангкока на скорости 250 км/ч. Регион, где раньше отдыхали неделю, целенаправленно превращают в постоянный деловой и логистический хаб. А инфраструктура такого масштаба почти всегда тянет за собой цену на квадратный метр.

И тот же застройщик, что довёл до полного sold out Embassy Life за полтора года, теперь заходит в новый цикл именно в этой точке роста. Здесь и репутация компании, и растущая локация работают в одну сторону.

Из сопутствующих расходов, чтобы не было сюрпризов на этапе передачи ключей:

Обслуживание комплекса — 68 бат за кв.м в месяц. Амортизационный фонд — разовый взнос 600 бат за кв.м при заселении. Плюс налог на переход прав и подключение счётчиков, это стандартная практика по рынку Таиланда.

Подробные планировки, шахматку и график платежей отправлю в личных сообщениях.

Артур Альбертович Артемьев — независимый брокер и аналитик международной недвижимости
📲@ArcherVice | +7 965 074-53-60

🔥 Переуступка. 20 этаж по цене 10го — Wyndham Grand Batumi Gonio AQUA

Редкий случай на рынке: верхний этаж продаётся по цене среднего. Объясню почему это важно и разложу все три сценария входа

🏢 Что за лот
Superior Lounge, 32,2 м², номер 6, этаж 20
Проект: Wyndham Grand Batumi Gonio AQUA
Первый и единственный в Грузии 5★ resort с сервисом All Inclusive и Ultra All Inclusive
Управление: Aimbridge Hospitality (1500+ отелей под управлением, 65 лет на рынке)
Бренд: Wyndham Hotels & Resorts (более 9300 отелей, 95 стран)
Партнёр по обмену: RCI (4500 отелей, 110 стран)

📐 Почему именно эта переуступка интересна
На финальных стадиях продаж цена за м² обычно растёт по мере роста этажа: чем выше — тем дороже, особенно в проектах с видовыми характеристиками. Здесь инвестор продаёт 20 этаж по цене, которая на рынке соответствует 10му. Это разница в позиции лота, которая обычно не отражена в цене. При дальнейшей реализации именно эта дельта формирует дополнительный потенциал капитализации, помимо общего роста стоимости проекта по мере строительства

💰 Цифры по лоту
Цена по спецпредложению: €263 435
Текущая рыночная стоимость: €292 705
Стоимость по окончании строительства: €377 062
Потенциальный доход от перепродажи: €113 628, то есть 43,1% к цене входа

Это рост стоимости актива по мере приближения к завершению строительства и вводу в эксплуатацию, без учёта дохода от отельного управления

🛏 Что внутри номера
Спальная зона с мягким изголовьем и подсветкой, гардеробная с системой хранения, мини-бар с винным холодильником и кофемашиной, душевая с раздельной зоной, рабочая зона с ТВ. Полностью готовая отделка и мебель от застройщика

💳 Три сценария входа — выбираете удобный

1️⃣ Рассрочка на 12 месяцев
Первый взнос 30%: €79 030
Ежемесячный платёж следующие 12 месяцев: €4 391
Через 12 месяцев у вас полностью оплаченные 50% стоимости лота
Оставшиеся 50% переходят на ипотеку с 13 месяца, выплаты по которой можно закрывать доходом от отельного управления

2️⃣ Половина сейчас, половина через год
Первый взнос 50%: €131 717
Через год оставшиеся 50% переходят в ипотеку с оплатой за счёт дохода
Доход от отельного управления в месяц: €4 542
Средний платёж по ипотеке: от €1 500 в месяц
Чистая прибыль в месяц при таком раскладе: €3 042, то есть после ипотечного платежа у вас остаётся доход на руках уже с момента перехода на ипотеку

3️⃣ Рассрочка на 12 месяцев
€21 953 первый платеж, и далее 11 платежей ежемесячно по €21 953.

🌴 Дополнительно для владельца
60 дней отдыха в своём номере ежегодно (можно обменять по программе RCI на другие направления)
7 дней отдыха по программе ITC
Инфраструктура комплекса: более 100 объектов на 27 115 м², 12 ресторанов и баров, 7 бассейнов, 3 SPA, 2 фитнес-центра, 7 детских площадок

⏳ Почему сейчас
Это переуступка, лот единичный. Цена зафиксирована на уровне инвестора, который входил раньше, и не отражает текущую позицию этажа в проекте. Как только лот уйдёт, повторно такую цену на этом этаже увидеть будет нельзя

Обсуждение деталей и бронирование лота — в личные сообщения

Артур Альбертович Артемьев — независимый брокер и аналитик международной недвижимости
📲@ArcherVice | +7 965 074-53-60

🇬🇪 Грузия 2026: что происходит с рынком брендированных отельных резиденций

Пока квартиры растут в цене на 8–9% в год, брендированные отельные резиденции под управлением международных операторов играют в другую игру.

Три рынка. Три логики входа.

📍 БАТУМИ / ГОНИО

Рынок Батуми в I квартале 2026: продано 4 049 квартир на $321 млн — рост 15,8% год к году. Это фон. Инвестиционный Батуми — это брендированные резиденции с гарантированным доходом под управлением международного оператора.

Wyndham Grand Batumi Gonio — первый в Грузии all-inclusive отельный комплекс под брендом Wyndham Grand, победитель Luxury Lifestyle Awards 2025 в категории лучших брендированных отельных резиденций страны. Гарантированный доход 10–11% годовых на 5-10 лет, зарегистрировано в Минюсте. Реальный rental pool — 12–16%. Опция buyback. Открытие — конец 2026.

Wyndham, Radisson, Hilton уже работают в Батуми. Порог входа в брендированный сегмент здесь заметно ниже, чем в классических премиальных направлениях — при операторе сопоставимого уровня.

📍 ТБИЛИСИ

Рынок недвижимости Тбилиси в I квартале 2026: объём вырос на 24%, до $941 млн, продано 10 723 квартиры. По итогам апреля совокупно за 4 месяца — 14 548 сделок, $1,3 млрд, рост 22,4% год к году. В апреле выдано разрешений на строительство на 54% меньше, чем год назад. Предложение сжимается — давление на цены вверх продолжится.

Ставка для инвесторского входа сейчас — два проекта.

Trump Tower Tbilisi — первый проект The Trump Organization в регионе. Проектировщик — Gensler, крупнейшее архитектурное бюро мира. Около 70 этажей, самое высокое здание в Грузии. Люксовые резиденции, ритейл, рестораны. Застройщик — Archi, крупнейший девелопер страны с долей рынка 18%.

Mira Verde Tbilisi — проект итальянского дома Trussardi в Грузии от Дубайского девелопера Mira Developments. Брендированные резиденции от $175 000 в готовой меблировке Trussardi Casa. Гарантированный доход 8% годовых на 3 года вне зависимости от фактической заполняемости. Прогнозируемый ROI — 12–15%. Сдача Q4 2028. Застройщик — Mira Developments (ОАЭ), специализирующийся исключительно на брендированных резиденциях с модными домами мирового уровня.

На Georgia International Real Estate Forum 2026, поддержанном правительством страны, именно эти проекты были представлены инвесторам из стран Персидского залива. GCC-капитал смотрит на Тбилиси — это сигнал.

📍 КОБУЛЕТИ

Тихий курорт в 25 км от Батуми превращается в следующую точку входа международных операторов.

3 июня 2026 года Archi и NEXT официально открыли пресейл Swissôtel Kobuleti Beach Resort — брендированный проект на $300 млн на первой береговой линии. На церемонии присутствовали представители правительства Грузии и международные партнёры.

Комплекс включает три здания: отель, инвестиционные апартаменты, 4 бассейна, конференц-зал, 6 ресторанов, казино, SPA и фитнес площадью 3 000 кв. м. Архитектурная концепция — мадридский офис Chapman Taylor.

Swissôtel входит в портфель Accor — более 5 800 объектов в 110 странах. Вице-президент Accor по развитию в СНГ, Грузии, Израиле и на Кипре заявил, что проект станет одним из наиболее значимых направлений региона для путешественников и инвесторов.

В Кобулети заходит и второй международный брендированный оператор — Millennium. Два бренда на один курорт — это уже не случайность, это переоценка локации рынком.

Туристический доход Грузии в 2025 году — рекордные $4,7 млрд. Число иностранных туристов — 7,8 млн. Туристический сектор формирует 9,5% ВВП страны.

Брендированная отельная резиденция — это международный оператор, глобальная система дистрибуции бронирований, rental pool с котловым методом распределения прибыли, прозрачный договор на 5 лет, зарегистрированный в Минюсте.

Доход легален, белый. 5% налога платит управляющая компания. Грузинский банковский счёт открывается за 1–3 дня. Вывод средств — SWIFT или картой по всему миру.

Если смотрите на Грузию как на инвестицию — разбираем конкретный проект под ваш бюджет и цели.

Артур Альбертович Артемьев — независимый брокер и аналитик международной недвижимости
📲@ArcherVice | +7 965 074-53-60

🏖 Кобулети, раунд два. Пока одни смотрели — пришёл второй международный бренд

Я уже писал про Swissôtel Kobuleti Beach Resort — первый проект с международным управлением на берегу. Теперь в ту же локацию заходит Grand Millennium.

Это не случайность. Когда в один город в течение короткого времени приходят два глобальных гостиничных оператора — это сигнал. Рынок видит потенциал раньше, чем его видит массовый покупатель.

Grand Millennium Kobuleti — 32-этажная башня на нулевой береговой линии. 240 отельных номеров и более 1 500 брендированных резиденций. Сдача июль 2030 года. Все апартаменты — только в формате «под ключ», то есть вы получаете готовый объект без расходов на ремонт и без согласований с управляющей компанией по стандартам бренда — это уже сделано за вас.

Grand Millennium — это флагманский бренд группы Millennium Hotels and Resorts (MHR). Сингапурская компания с историей с 1970 года, дочерняя структура City Developments Limited (CDL). Более 145 отелей в 80 направлениях на четырёх континентах: Лондон, Нью-Йорк, Дубай, Токио, Абу-Даби, Пекин, Сингапур. Grand Millennium — верхний уровень их линейки, 5-звёздочный сегмент.

Теперь — в Кобулети.

Инфраструктура внутри проекта зафиксирована в предварительном договоре купли-продажи. Это важно: не обещание на рендере, а юридически прописанное обязательство застройщика.

Что входит:

🎰 Казино — 10 000 кв. м. 6 000 кв. м игровых зон, 4 000 кв. м шоу-пространств
🧖 Wellness & SPA — 3 500 кв. м. Русская баня, финская сауна, хаммам, кедровые бочки, джакузи, соляная комната, ледяная купель, подогреваемые лежаки
🏊 Два бассейна + infinity-бассейн
🍽 6 ресторанов — азиатская, кавказская, европейская кухни
🎬 4 кинозала, боулинг, бильярд, симулятор лыж и сноуборда
🍷 Сигарная комната, винный погреб
🚁 2 вертолётные площадки

Это уже не курортный апарт-комплекс. Это destination — место, куда едут целенаправленно.

Условия входа:

🔹 20% первоначальный взнос
🔹 Рассрочка до сдачи объекта — до июля 2030 года без единовременной нагрузки
🔹 Формат «под ключ» — не нужно отдельно закладывать бюджет на отделку

Два флагмана международного уровня в одном курортном городе, который ещё три года назад никто не рассматривал серьёзно. Кобулети сейчас — это Батуми образца 2018–2019 года. Те, кто покупал там тогда, уже знают, что произошло дальше.

Если хотите разобрать конкретный юнит, сравнить оба проекта по доходности или просто понять, что выбрать под вашу задачу — пишите напрямую.

Артур Альбертович Артемьев — независимый брокер и аналитик международной недвижимости
📲@ArcherVice | +7 965 074-53-60

5–6 июня я буду в Москве на выставке MIPIF 2026. Лично в качестве эксперта. Стенды номер 3 и 53.

Если вы давно хотели поговорить про зарубежную недвижимость вживую — вот ваш момент.

MIPIF проходит в отеле «МонАрх 5*», м. Динамо. 80 стендов, девелоперы из 35 стран, деловые сессии. Пхукет, Камбоджа, Дубай, Грузия, Турция, Занзибар, Саудовская Аравия — всё под одной крышей.

Я буду там работать с инвесторами оба дня, с 11 до 20 часов. Без розовых очков и завышенных обещаний — только реальные цифры и те объекты, в которые я сам верю.

Для получения пригласительного — напишите мне в личку.

Если вы думаете про инвестицию, присматриваетесь к рынку или просто хотите понять, что сейчас реально работает — приходите, пообщаемся лично.

Таких возможностей встретиться вживую немного. Жду всех.

📲 Написать и получить пригласительный: @ArcherVice
Артур Альбертович Артемьев — независимый брокер и аналитик международной недвижимости

📲@ArcherVice | +7 965 074-53-60