Пятый угол. Петербург. Стройка.

Погнали дальше.
Дальше у нас те, у кого всё просто хорошо. Сколько построено — столько и продано.
То есть вин-вин. Тютелька в тютельку.
🟢 КВС
Крепкий, понятный, системный девелопер. Причем во всех классах. От бизнеса до масс-маркета. Сергей Дмитриевич, Анжелика Игоревна. Что касается КВС то у меня отличная байка, которую я очень люблю. Первый проект на продажу Сергея Дмитриевича – «Gusi Лебеди» единственный проект, который вырос в цене два раза. Начинались продажи с 54 тыс. рублей за «квадрат», а закончились 120-130 тыс рублей. Ждем "Кресты" это была реально покупка года.
Строит: 264 368 м2
Стройготовность: 53%
Распроданность: 49%
Почти идеальный баланс. Продажи чуть-чуть отстают — но в пределах нормы. Так выглядит здоровый проект без перегрева.
🟢 ПИК
Федеральная машина, которая умеет работать по шаблону — и именно поэтому работает. Не люблю ПИК.
Строит: 227 967 м2
Стройготовность: 54%
Распроданность: 51%
🟢 РСТИ
Идеальное совпадение. Несмотря на выведенные в ЖК «Гранат» и «Аурум», а также во второй очереди ЖК «Кинопарк» продажи в целом хороши. Даже не смотря на рассрочки.
Строит: 206 815 м2
Стройготовность: 30%
Распроданность: 30%
Ровно. Чётко. Как по линейке.
🟢 Самолёт
Не без напряжения, но в рамках допустимого.
Строит: 199 392 м2
Стройготовность: 59%
Распроданность: 51%
Да, продажи чуть медленнее стройки. Но пока — без критики.
Та самая зона «можно жить и работать».
🟢 AAG
Аккуратная экономика. И необычные проекты.
Строит: 42 055 м2
Стройготовность: 54%
Распроданность: 47%

На прекрасном ресурсе ЕИСЖС есть прекрасная вкладка «Аналитика → Распроданность и стройготовность».
Если просто смотреть на общие цифры по рынку — они, конечно, прикольные. Но, честно говоря, скучные и неинтересные. Очередная «температура по больнице».
А вот если спуститься чуть ниже — там начинается настоящее. Оказывается, ЕИСЖС публикует распроданность и стройготовность по каждому застройщику отдельно. Это уже не «рынок в среднем». Это температура каждого «больного». Да ещё и с подписью врача (простите — ДОМ.РФ). Статистика официальная.
Успешные. Те, кто продаёт быстрее, чем строит.
🟢 Setl Group.
Здесь без комментариев, когда правильная давным-давно придуманная бизнес-модель может потянуть рынок в любом его состоянии. Setl Group и Петербургская Недвижимость — это круче всего. Никто не смог повторить.
Строит: 961 858 м2
Стройготовность: 36%
Распроданность: 69%
Продажи почти в 2 раза опережают стройку.
Дальше идут три мега-компании. Классический пример, как продукт и бренд вытягивают спрос ещё до активной стройки.
Когда продукт продаёт себя сам.
🟢 LEGENDA Intelligent Development (поклон Василию Геннадьевичу).
Хорошо купленные проекты, со своей сектой — группой преданных покупателей. И ценителей продукта.
Строит: 284 576 м2
Стройготовность: 13%
Распроданность: 21%
Ранняя стадия + уверенные продажи.
🟢 Группа RBI (низкий поклон Эдуарду Саульевичу).
Здесь не уже секта с группой преданных покупателей здесь скорее идолопоклонничество. Но что поделать — продукт того стоит. Если люди готовы платить за то, чтобы им показали объект, — это того стоит.
Строит: 189 843 м2
Стройготовность: 36%
Распроданность: 42%
Продажи идут быстрее физического выполнения.
🟢 ELEMENT (Виталий Юрьевич!!!!).
Он открыл для Петербурга новую эру продаж. Широко, с размахом — и работает. Да, большие проценты брокерам. Но работает же. Попытки повторить были, но не настолько успешны. Продать осенью прошлого года полпроекта (плюс-минус) за две недели —
Строит: 60 816 м2
Стройготовность: 31%
Распроданность: 41%
🟢 Последний в списке, но не последний по значимости. ЕвроИнвест Девелопмент.
Станислав Самвелович. Продажи на «Ригеле» — это фантастика. Правда, большая часть ушла из них в разные фонды. И теперь через них выходит на рынок (если интересно — потом дам расклад).
Строит: 44 932 м2
Стройготовность: 14%
Распроданность: 59%
С отличниками капиталистического производства разобрались.

Про пики продаж
Евгения Иванова https://t.me/jivanova попросила разобраться, почему именно эти месяцы за последние пять лет оказались рекордными по продажам ДДУ.
Напряг память. Вспомнил и в очередной раз утвердился во мнении:
рынок недвижимости (причем по фиг - первичка, вторичка) — это вообще не рынок в классическом понимании.
Это истеричка. Психованная. Которая покупает не когда надо, а когда боится 😐
Теперь — по порядку. Точнее по пикам продаж https://t.me/SPbcorner/18
Март 2022 года — абсолютный рекорд
24 февраля началось то, что началось.
28 февраля ЦБ экстренно, за выходные, поднял ключевую ставку до 20%.
Рубль летел вниз.
Доллар — к сотне.
Люди массово снимали деньги с депозитов.
К началу марта покупатели стояли в очередях в офисах продаж. Не метафорически — реально стояли.
Застройщики закрывали сделки по ранее одобренным условиям ипотеки — пока банки не передумали.
Покупатели спешили зафиксировать цены до пересчёта.
Спасали деньги.
Фиксировали активы.
Бежали от неопределённости.
Тот самый случай: не то чтобы хотелось купить — просто всё остальное казалось ещё хуже.

Сентябрь и октябрь 2023 года — двойной удар - мобилизация
Плюс к этому 27 июля начинается новая волна ослабления рубля.
К 14 августа доллар — 101,75 ₽. За две недели — больше 10% девальвации 📉
Это пятое по глубине падение рубля за всю историю после дефолта 1998 года. Просто дайте этому осесть.
15 августа ЦБ экстренно поднимает ключевую ставку с 8,5% до 12% — сразу на 3,5 п.п.
15 сентября — до 13%.
27 октября — до 14%.
За три месяца ставка почти удваивается: с 7,5% до 14%.
Параллельно с 1 сентября увеличивают первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20%.
Для квартиры за 10 млн — это плюс 500 тысяч рублей наличными. Прямо сейчас. На стол.
Активность покупателей в августе–сентябре выросла на 65%: звонки, просмотры, заявки.
Закрытых сделок — +18% к августу.
Доля ипотечных сделок в сентябре — 84%, из них 90% по льготным программам.

Декабрь и апрель 2021 года — золотая эра
Льготная ипотека 6,5–7%. Люди наконец-то поверили, что такая ипотека бывает, а застройщики посмотрев на людей начали подкручивать цены. И квартиры начали уходит
До 88% сделок — по госпрограмме.
Апрель и май — ажиотаж перед ожидаемым завершением программы.
Декабрь — традиционный пик года плюс страх, что с января льготы свернут.
8 977 квартир в апреле.
9 157 квартир в декабре.
Рынок работал не потому, что квартиры стали доступнее.
А потому, что покупатели боялись: завтра будет недоступнее.
За 2021 год цены выросли на 15–30% в зависимости от проекта.
Ипотека дешёвая, но квартира дорожает быстрее инфляции.
Классическая логика: купи сейчас, пока ещё можно взять «дёшево».
Хотя «дёшево» — понятие относительное, когда квадратный метр за год прибавляет четверть.
И в городе, и в области пики почти совпадают.
Это не локальные истории. Это общий нерв ⚡️

Итого. Любой пик продаж объясняется одним из двух сценариев:

— «бежим покупать, пока всё не пропало»
— «о, как стало зашибись, бежим покупать, пока краник с халявой не завернули»

да.... и огромное спасибо товарищу Александру Пыпину (руководитель проекта Dataflat) за наше счастливое с цифрами... Как мы жили без его открытых данных...

Немного об ипотечном ажиотаже — опросил немного экспертов.
Если коротко: в банках сейчас тесно 🏦
Записаться на сделку становится всё сложнее, окна ловят заранее, а ощущение такое, что ипотеку внезапно решили брать все и сразу.
Максим Ельцов, генеральный директор агентства недвижимости «ПИА Недвижимость», описывает ситуацию так:

«Мы уже, наверное, недели три замечаем, что записаться в банки становится сложнее: приходится выбирать время, заранее планировать визит, и по ощущениям загрузка у банков высокая. При этом ключевой момент в том, что ставки сейчас очень сильно разнятся в зависимости от банка. Дифференциация на рынке, пожалуй, самая серьёзная за последнее время».

При этом, по его словам, растёт и число отказов:
«С лета, по мере того как ставка начала постепенно снижаться, увеличилось число людей, готовых рассматривать ипотеку. Но при этом большинство заёмщиков берут кредит на 20–30% стоимости квартиры, реже — до 40%».
После 10 декабря, как отмечает Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис», ситуация стала ещё жёстче:

«Банки столкнулись с огромным потоком заявок, но главная проблема — не в скорости обработки, а в резком ужесточении требований к заёмщикам».

Скоринг стал строже даже для платёжеспособных клиентов:
«Чем больше первый взнос — тем больше шансов получить одобрение. По нашим оценкам, около 40% клиентов отказались от покупки именно из-за невозможности получить ипотечный кредит».
На стороне девелоперов структура сделок тоже меняется. Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС», описывает картину так:

«Сегодня доля ипотечных сделок у нас составляет порядка 60%. Причём около 98% от этой доли — это именно семейная ипотека».

Зато растут альтернативы:
«В 2025 году вырос спрос на 100% оплату — сейчас это около 10%. Также достаточно высока доля сделок по программе трейд-ин — порядка 15%».

Итак, что по продажам.

По оценкам Пульса продаж новостроек @pulsprodajru декабрь в Петербурге и Ленобласти — настоящий праздник для застройщиков 🎄
Почти 9 тыс. сделок — такого не было со времён июня 2024 года.
Петербург:
уже 3 633 сделки — прогноз на конец месяца: ≈5 400 (+49%)
Ленобласть:
уже 2 448 — прогноз: ≈3 565 (+35%)
Рынок ускорился. Все снова побежали покупать 🚀
Причина простая: с 1 февраля меняются правила по субсидированной ипотеке. Обсуждается ограничение — одна льготная ипотека на семью. В итоге многие решили «взять положенное».
Добавим страх других изменений — региональная привязка, дифференциация ставок — и получаем бодрый декабрь и январь без каникул 😐 Зато потом пару месяцев можно будет отдыхать...
Но есть нюанс: часть банков уже поставила сделки на паузу до конца года и даже на январь, ожидая пересмотра условий с начала 2026 года. Плюс с 01.01.26 меняется размер возмещения по льготным программам — параметры пока неясны ⏸️

Группа ЛСР продолжает продлевать разрешения на строительство.
Пока рынок обсуждает, «оживёт ли спрос» и «что будет с ипотекой», Группа ЛСР действует максимально рационально: не запускает проекты, а продлевает действующие РНС.
📌 Очередное продление касается крупного жилого проекта на Октябрьская набережная.
Разрешение на строительство было выдано ещё в апреле 2016 года.
С тех пор рынок прошёл несколько полных циклов:
— пандемию
— 2022 год
— рост ставок
— падение спроса
А разрешение — действует. Более того, его снова продлили.
⏱️ Новый срок — до конца 2027 года.
То есть к моменту возможного выхода на стройку документу будет больше 10 лет.
🏗 Проект масштабный: несколько корпусов, почти 2 тыс. квартир, более 130 тыс. м² общей площади, паркинги, встроенные помещения. Это типовой крупный проект ЛСР, спроектированный под иные параметры спроса, ставок и покупательской способности.
Продлённое РНС — это:
— не обязательство выходить в рынок
— не старт продаж
— не инвестиционное решение

📌 И это важный сигнал рынку.
Продление РНС означает, что потенциальное предложение никуда не исчезло. Оно не реализовано, но полностью сохранено. И при развороте рынка такие проекты могут выйти первыми — без новых согласований и долгих процедур.

📊 Итог простой:
— новых стартов мало
— рынок сжат
— но крупные проекты никуда не делись

Они просто ждут более подходящих условий.
И ЛСР — один из тех, кто может себе это позволить.

🚨 Прокуратура продолжает зачищать недвижимость. Очередь дошла до «Левашовского».
Национализация объектов недвижимости — одна из ключевых тем 2025 года для рынка. И если кто-то до сих пор считал, что это история про «редкие исключения», можно вычёркивать
Теперь под раздачу попал бизнес-центр «Левашовский» — актив, оценённый почти в 5 млрд рублей 💰https://www.dp.ru/a/2025/12/22/v-peterburge-nacionalizirovali. Спасибо @jivanova
Забрали его меньше чем за месяц.
Петроградский районный суд удовлетворил иск Генеральной прокуратуры об обращении в доход государства здания на Левашовском пр., 11/7, стр. 4.
Ответчики — Вадим и Николай Александровы, компания Метрострой и ООО «Метропаркинг», которое на момент подачи иска числилось владельцем бизнес-центра.
Скорость процесса впечатляет даже по нынешним меркам:
— предварительное заседание — конец октября
— первое судебное — в прошлую пятницу
— финал — национализация
Материалы дела не раскрываются. Из публичного — базовая логика позиции прокуратуры: объект построен на средства бюджета, выделенные на строительство метро.
🔴 Ключевой момент.
Сегодня национализация быстрее рынка:
— быстрее банкротных процедур
— быстрее торгов
— быстрее любых попыток зафиксировать цену и права

Осенью государству отошли «Дом Балле» у Мариинки и бутик-отель «Автор».
В октябре — имущество СПбГУП.
В сентябре — ДК им. Кирова.
Ранее — склады Raven Russia и бизнес-центр Kellermann Center.

🧾 Критерий один: связь актива с бюджетными средствами, госфинансированием или спорной историей приватизации.

🤔 Остаётся только гадать, чей объект следующий.

Впрочем, и в материнской скандинавской Bonava дела тоже обстоят не очень. 🇸🇪
Согласно отчётности, с 2022 года Bonava ежегодно недосчитывалась порядка 6–7 млрд шведских крон выручки
и при этом из года в год фиксировала убытки ❌.
Если коротко по цифрам группы:
2022 — 14,7 млрд SEK выручки, минус
2023 — 7,9 млрд SEK (почти вдвое меньше)
2024 — 8,2 млрд SEK , убытки сохраняются
"Санкции-то работают" (с)

Кстати о «Бонаве». 🤔
Посмотрел бухгалтерскую отчётность «Бонавы» — до сделки с ФСК и после неё. Цифры не самые свежие, но тенденция уже более чем наглядная.
До ФСК (2023): 🏗
«Бонава» — живой девелопер.
Выручка — 71,7 млрд руб., полноценная операционная деятельность, 58 сотрудников. Компания зарабатывает и работает как бизнес. Не смотря на информацию о продаже компании и желании уйти с рынка.
После ФСК (2024): 🧊
Выручка — 98,7 млн руб. (падение более чем в 700 раз).
Операционка практически остановлена.
Штат сокращён до 17 человек. Компания переведена в режим ожидания и обслуживания активов.
Еще о прикольном в отчетности за 2023 год раскрыли сколько получал ставший в ноябре 2023 года гендиректор Олег Барков 👔 (контракт был подписан на 4 года)
Всего 1,96 млн руб. за период менее трёх месяцев. Прочем 4 года он не проработал - в апреле 2024 года Барков покинул пост генерального директора. В отчётности за 2024 год отдельных выплат руководству уже нет.
Итог простой: 📉
до ФСК — работающий девелопер с выручкой и штатом,
после — резкое схлопывание операционной деятельности и сокращение людей.

😈 ФСК пошла распродажа. Продано два участка - впереди еще три.
ФСК тихо пересогласовала АГО по проекту на Ольги Берггольц / Пинегина у «Елизаровской».
Проект довели до состояния «можно продавать».
🇸🇪 После покупки российских активов Bonava ФСК рассказывала про «лидерство в бизнес-классе Петербурга».
👉 На практике:
— команда разошлась;
— выходцы из Bonava сделали Stavni;
— в 2025 году ФСК включила режим распродажи шведского наследства.
Сначала продали Всеволожский район: 3,9 га под финальную очередь ЖК Grona Lund ушли без лишнего шума.
Потом толкнули Magnifika Legende задорого.
👂 По рынку уже ходят слухи, что на карандаше ещё два участка на проспекте Тореза ("Пятый угол" знает кто покупает), доставшихся ФСК от Bonava.
➡️ поехали дальше.
И самое неприятное — это отлично работает.
Только на Magnifika ФСК, по оценкам рынка, уже отбила около трети суммы, заплаченной за весь «скандинавский бизнес».
И это мы ещё не считаем деньги, которые тогда остались на счетах купленных структур.
💀 Итог простой:
Без концепций и «миссии», зато с понятным cash-flow.

Главстрой не хочет уходить
Проект застройки участка у метро «Парнас» перешёл к «Главстрою СПб». Речь о пятне напротив «Северной долины»: разрешение на строительство 131 тыс. м² жилья и объекта гостиничного обслуживания переоформлено с группы «Альянс–Инвест».
Оценка сделки — 1,5–2,5 млрд руб.
Общий объём инвестиций — 11–13 млрд руб. 💰
Участок 2,9 га, очищен от времянок. В проекте:
– жилая часть около 29 тыс. м² с подземным паркингом
– «гостиница» до 13 этажей на 72,9 тыс. м² (перевод с официального: апартаменты)
– школа на 825 мест и детсад на 240
Пятно находилось в экспозиции минимум 3 года. Сделка была вопросом времени.
Для «Главстроя» Парнас остаётся рабочей локацией: спрос понятен, бренд узнаваем, база покупателей лояльная — многие возвращаются за второй и третьей квартирой.
Остаётся один вопрос 🤔
Что «Главстрой» будет делать с гостиницей.
В девелопмент жилья компания умеет.
В гостиничный бизнес — нет.

Я Павел Никифоров и я алкоголик обозреватель газеты «Деловой Петербург», ранее «БН-газета», ранее «Коммерсант Петербург», ранее «Строительный Еженедельник», ранее «Недвижимость и строительство Петербурга», ранее «Деловой Петербург».
Что такое недвижимость? Что такое новостройки? Что такое квадратные метры? За двадцать (сукко) пять лет написания текстов про недвижимость я понял одну простую вещь: недвижимость — это круто. Потому что это история про то, как ничего превращается в что-то.
Вот вспомните (кто может), что было на месте Кудрово.
Правильно — поля. Просто поля.
Потом пришёл один умный человек (не будем его называть) и скупил эти поля. А в это время в одной крупной компании два не менее умных человека (их мы тоже называть не будем) спорили, как строить дальше: делать дорогие точечные городские проекты или бабах — и застроить всё поле целиком. Победил тот, кто был за поле.
И теперь на месте Кудрово — город. Да, не идеальный. Да, с проблемами. Да, с мемами.
Но город. И, если честно, местами даже красивый.
Можно построить на месте проклятого универмага бизнес-центр класса А? Как оказалось, можно.
Вот это и есть недвижимость. Про решения. Про то, куда пойдёт покупатель, про то, где будет выгуливать собаку житель. Про то, что лапомойки сначала — супер, а потом — наоборот. Про риск.
Про деньги.
И про последствия.
Мне нравится смотреть на новостройки как на бизнес. Ведь продаёт и красивый фасад, и красивый вид (даже если он на тихих соседей), и логика рынка, экономика проектов, странные и не очень решения девелоперов, банков и города (у последнего с этим всегда проблемы).
Иногда — с контекстом и кулуарами, иногда — с историями (я что-то ещё помню).
Если вы имеете отношение к деньгам, недвижимости или просто хотите понимать, почему этот рынок выглядит именно так, — вам сюда.
Канал личный.
Мнение автора может не совпадать с мнением автора.